การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์และวิธีการทำงาน

การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์เป็นหลักคำสอนทางกฎหมายที่ศึกษาโดยนักเรียนโรงเรียนกฎหมายชั้นปีที่ 1 เป็นหลักและถูกลืมทันทีที่การสอบจบลง กฎหมายทรัพย์สินที่คลุมเครือเป็นอย่างอื่นหรือที่เรียกว่า "สิทธิของผู้บุกรุก" ได้สร้างข่าวใหญ่ในปี 2554 เมื่อชายชาวเท็กซัสอ้างว่าได้รับบ้านมูลค่า 340,000 ดอลลาร์ในราคาเพียง 16 ดอลลาร์เพื่อยื่นหนังสือรับรองการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ที่ศาลประจำมณฑล ต่อมาเคนโรบินสันได้สร้างเว็บไซต์เผยแพร่ eBook และสอนนักศึกษากฎหมายในชั้นเรียนที่ SMU ก่อนที่จะถูกบังคับให้ย้ายออกจากบ้านในเดือนกุมภาพันธ์ 2555

ดังนั้นการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์คืออะไรและสามารถใช้เพื่อเป็นเจ้าของบ้านชานเมืองราคาแพงได้หรือไม่?

การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์เกี่ยวข้องกับการล่วงเกิน

กฎแห่งการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์

ทฤษฎีที่อยู่เบื้องหลังการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์นั้นง่ายมาก: หากมีผู้ครอบครองที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของเจ้าของที่แท้จริงจะต้องดำเนินการเพื่อขับไล่ผู้บุกรุกภายในระยะเวลาหนึ่ง (ตามที่กำหนดโดยข้อ จำกัด ของรัฐที่เกี่ยวข้อง) หากเจ้าของที่แท้จริงไม่ดำเนินการในเวลาที่กำหนดผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์สามารถได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินและกลายเป็นเจ้าของตามกฎหมาย

องค์ประกอบสำคัญห้าประการ

เพื่อที่จะมีชัยผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์จะต้องแสดงองค์ประกอบสำคัญห้าประการเหล่านี้:

เขาหรือเธอเป็นผู้ครอบครองที่ดินจริงและใช้ที่ดินตามที่เจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันจะทำ
การครอบครองนั้นอยู่ในการยกเว้นแก่ผู้อื่นทั้งหมดและไม่ได้แบ่งปันกับเจ้าของที่แท้จริงหรือประชาชนทั่วไป
การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์นั้นเปิดกว้างและปรากฏให้ทุกคนได้เห็นดังนั้นเจ้าของที่แท้จริงจะได้รับรู้ว่ามีคนอื่นแอบอ้างเรียกร้องทรัพย์สิน
ผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์มีข้อเรียกร้องต่อทรัพย์สินที่เป็นปรปักษ์หรือไม่เข้ากับการเรียกร้องของเจ้าของ
การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์นั้นเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่หยุดชะงักตลอดช่วงเวลาแห่งข้อ จำกัด

ข้อกำหนดแตกต่างกันไปตามรัฐ

ข้อกำหนดโดยละเอียดจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ระยะเวลาในการครอบครองที่ต้องการอาจสั้นได้ถึงห้าปีในรัฐหนึ่งไปจนถึง 20 ปีในอีกรัฐหนึ่ง บางรัฐกำหนดให้ผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินหรือปรับปรุงที่ดินในช่วงเวลานี้ ในรัฐอื่นการกระทำเหล่านี้ช่วยลดระยะเวลาในการครอบครองที่ต้องการ

บางรัฐกำหนดให้ผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์มีความเชื่อโดยสุจริตว่าตนถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น บางรัฐต้องใช้ "สีของชื่อเรื่อง" เอกสารบางรูปแบบที่อ้างว่าจะสื่อชื่อให้กับผู้ครอบครองที่ไม่ประสงค์ดี แต่ไม่ถูกต้องด้วยเหตุผลบางประการ รัฐอื่น ๆ กำหนดให้ผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ต้องตระหนักว่าเขาหรือเธอกำลังบุกรุก ในบางรัฐสภาพจิตใจของผู้ครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ไม่เกี่ยวข้องและสิ่งที่สำคัญคือที่ดินถูกครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่แท้จริง

ปรึกษากฎหมายของรัฐของคุณสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม

กรณีการสอน

แม้ว่าช่วงเวลาแห่งการ จำกัด กฎเกณฑ์จะถูกกำหนดโดยกฎหมายของรัฐข้อกำหนดของหลักคำสอนถูกกำหนดโดยคำตัดสินของศาลที่เขียนโดยผู้พิพากษา เพื่อแสดงให้เห็นว่าการครอบครองในทางที่ผิดทำงานอย่างไรเราจะดูคดีในศาลที่ให้นักศึกษากฎหมายหลายคนแนะนำแนวคิดเป็นครั้งแรก

Belotti v. Bickhardt

Belotti v.Bickhardt ซึ่งตัดสินโดยศาลอุทธรณ์ของนิวยอร์กในปี 1920 เกี่ยวข้องกับเจ้าของล็อตที่อยู่ติดกันในบรองซ์ เจ้าของ Lot J สร้างรถเก๋งและโรงจอดรถบนทรัพย์สินในปีพ. ศ. 2435 แต่เนื่องจากแผนที่ผิดพลาดอาคารจึงรุกล้ำเข้าไปใน Lot K ที่อยู่ติดกันหลายฟุตซึ่งเป็นของแม่ของ Belotti ในปี 1906 Bickhardt ได้ซื้อ Lot J จากทายาทของเจ้าของเดิมขยายอาคารและใช้เป็นโรงแรมตั้งแต่นั้นมา

ในปีพ. ศ. 2457 เบล็อตติได้นำคดีไปฟ้องบิคฮาร์ดท์เพื่อลบอาคารที่รุกล้ำออกจากพื้นที่ที่เขาได้รับมาจากแม่ Belotti พบกับความสำเร็จในชั้นศาลพิจารณาคดี แต่ Bickhardt ยื่นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ของนิวยอร์กกลับคำตัดสินเดิมพบว่า Bickhardt มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดสำหรับการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์

Bickhardt ไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินที่มีข้อพิพาทเป็นเวลา 20 ปีที่กำหนดภายใต้ข้อ จำกัด ของรัฐนิวยอร์ก แต่ศาลพบว่าการยึดครองทรัพย์สินของเจ้าของก่อนหน้านี้ยึดติดกับเขาเพื่อสร้างห่วงโซ่การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2435 ขณะนี้ Bickhardt เจ้าของที่ถูกต้องตามกฎหมาย

วัตถุประสงค์ของการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์

แม้ว่าบางคนอาจมองว่าการครอบครองในทางร้ายเป็นการได้มาซึ่งตำแหน่งโดยการขโมย แต่หลักคำสอนนี้มีจุดประสงค์สำคัญหลายประการ

ประการแรกกฎหมายสันนิษฐานว่าผู้ที่ครอบครองที่ดินทำเช่นนั้นภายใต้กรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์อาจพิสูจน์ได้ยากเนื่องจากโฉนดสูญหายและไม่มีการบันทึกไว้หรือเอกสารสิทธิขาด หลักคำสอนเรื่องการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ให้การป้องกันเอกสารที่ไม่น่าเชื่อถือและวิธีการแก้ไขข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นนานมาแล้วในการขนส่ง หลักคำสอนยังกำหนดให้มีการฟ้องร้องเรื่องทรัพย์สินภายในระยะเวลาที่เหมาะสมในขณะที่ความทรงจำของพยานยังคงสดใหม่และมีหลักฐานที่น่าเชื่อถือกว่า

การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์สนับสนุนการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิผลโดยให้รางวัลแก่ผู้ที่ใช้ที่ดินเพื่อทำการเกษตรที่อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์อื่น ๆ ในขณะที่ลงโทษผู้ที่ปล่อยให้นั่งว่าง ในที่สุดก็ปกป้องความคาดหวังของบุคคลที่ใช้ทรัพย์สินมาหลายปีโดยไม่มีใครคัดค้าน มักเกิดขึ้นในบริบทของข้อพิพาทเกี่ยวกับเขตแดนซึ่งมีการสร้างรั้วผิดที่และไม่มีใครตั้งคำถามถึงการรุกล้ำมานานหลายปี

กรณีการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ของเท็กซัส

Ken Robinson มีชื่อเสียงโด่งดังในช่วงฤดูร้อนปี 2554 เมื่อเขาย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านว่างในย่าน Flower Mound ชานเมืองดัลลัสและอ้างว่าเป็นของตัวเองโดยจ่ายค่าธรรมเนียมการยื่น 16 ดอลลาร์

ความเป็นมาของคดี

โรบินสันอดีตนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางทะเลและอธิบายตัวเองได้ค้นพบบ้านในขณะที่สำรวจพื้นที่เพื่อหาโอกาสในการลงทุน สนามหญ้ารุงรังและดูเหมือนบ้านจะถูกทิ้งร้าง

ในตอนแรกคิดว่าบ้านจะเป็นผู้สมัครที่ดีสำหรับการขายระยะสั้นหรือการขายภาระภาษีโรบินสันไม่สามารถหาเจ้าของหรือผู้จำนองที่จะเจรจาต่อรองได้และไม่มีการบันทึกการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ใดก็ได้ นั่นคือตอนที่เขาตัดสินใจซื้อบ้านภายใต้หลักคำสอนเรื่องการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ เขายื่น "หนังสือรับรองการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์" กับเคาน์ตีมีการเปลี่ยนล็อคและย้ายเข้ามา

แม้ว่าตอนนี้โรบินสันจะดูแลบ้านซึ่งตกอยู่ในสภาพทรุดโทรม แต่เพื่อนบ้านของ Flower Mound ก็ไม่มีความสุข พวกเขาโทรหาตำรวจที่มาเยี่ยมบ้าน เมื่อโรบินสันแสดงคำให้การกับเจ้าหน้าที่พวกเขาตัดสินใจว่าไม่ใช่เรื่องผิดทางอาญาและจากไป

สื่อแห่งชาติ

เรื่องราวดังกล่าวได้รับความสนใจจากสื่อระดับชาติและโรบินสันถูกร้องขอคำแนะนำด้านอสังหาริมทรัพย์ เขาเริ่มจัดสัมมนาเกี่ยวกับวิธีการได้มาซึ่งบ้านหลังหนึ่งและตีพิมพ์ eBook ในหัวข้อนี้ เขาต้อนรับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าและสมาชิกของสื่อเข้ามาในบ้านและยินดีที่จะจัดทัวร์และชี้ให้เห็นว่าเขาทำความสะอาดสิ่งต่างๆอย่างไร จากนั้นชื่อเสียงก็ติดอยู่กับเขา

เมื่อปรากฎว่า บริษัท จำนองเดิมล้มละลายในปี 2552 และขณะนี้ Bank of America ได้รับการจดจำนองซึ่งล้นมือกับทรัพย์สินรอการขายอื่น ๆ ที่จะดำเนินการกับบ้าน Flower Mound แต่ต้องเผชิญกับอุตสาหกรรมกระท่อมในครอบครองที่บานสะพรั่งและคนอื่น ๆ ที่พยายามทำซ้ำความสำเร็จที่ดูเหมือนของโรบินสันและผู้ถือครองอื่น ๆ ก็เริ่มปราบปราม เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2555 ผู้พิพากษาชาวเท็กซัสสั่งให้โรบินสันออกจากบ้านภายในหนึ่งสัปดาห์ เขาจากไปโดยไม่มีการประท้วง

ทำไมโครงการของโรบินสันไม่ได้ผล

โรบินสันเชื่อจริงๆหรือไม่ว่าเขาจะได้รับตำแหน่งในบ้านหรือว่าเขาเพียงแค่ใช้เวลาในการขุดดินที่หรูหราในขณะที่รับเงินจากการประชาสัมพันธ์ทั้งหมด?

ภายใต้กฎหมายเท็กซัสโรบินสันต้องอยู่ในบ้านเป็นเวลาห้าปีในขณะที่จ่ายภาษีทรัพย์สินและค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้านเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ไม่พึง ในช่วงห้าปีที่ผ่านมาเขาจะต้องถูกขับไล่โดยเจ้าของที่แท้จริงซึ่งท้ายที่สุดก็คือสิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากที่ Bank of America ได้รับผลกระทบจากโครงการของเขา สิ่งที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์มูลค่า 16 เหรียญที่เขายื่นไว้? เพียงแค่แจ้งให้โลกทราบถึงข้อเรียกร้องของเขาและระบุวันที่เริ่มต้นเป็นเวลาห้าปี มันไม่ได้สื่อถึงชื่อ

บทเรียนในเรื่องราวของโรบินสันย้อนกลับไปสู่จุดประสงค์ที่พัฒนาหลักคำสอนเรื่องการครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ มันมีขึ้นเพื่อใช้ในการแก้ไขข้อพิพาทโดยสุจริตเกี่ยวกับทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากปัญหาที่แพร่หลายในอดีตในอสังหาริมทรัพย์เช่นการสำรวจที่ผิดพลาดและไม่เพียงพอกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่เพียงพอหรือการกระทำที่ขาดหายหรือมีข้อบกพร่อง การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ไม่เคยมีไว้เพื่อให้รางวัลแก่ผู้บุกรุกและผู้บุกรุกโดยเจตนา ดังที่ Ken Robinson ได้เรียนรู้ว่าไม่ใช่รูปแบบธุรกิจที่ดีสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

การครอบครองที่ไม่พึงประสงค์ไม่ได้มีไว้เพื่อให้รางวัลแก่ผู้บุกรุกและผู้นั่งยองๆ