ทั้งหมดที่คุณอยากรู้เกี่ยวกับการจำนองบ้าน แต่กลัวที่จะถาม

คุณต้องการย้ายเพื่องานที่ดีขึ้นหรือใกล้ชิดกับครอบครัวมากขึ้น? หรือเป็นเพียงเวลาสำหรับสิ่งใหม่ ๆ ? บางทีคุณกำลังต้องการซื้อบ้านเป็นครั้งแรกในชีวิต

หากการซื้อบ้านใหม่อยู่บนขอบฟ้าคุณมีทางเลือกมากมายที่ต้องพิจารณา ก่อนอื่นราคาที่คุณกำลังมองหาคืออะไร? คุณจะรู้ได้อย่างไรว่าคุณได้รับข้อเสนอที่ดี? หากนี่เป็นบ้านหลังแรกของคุณคุณน่าจะมีคำถามมากมายเกี่ยวกับการจำนอง คุณอาจซื้อบ้านแล้วและมีการจำนอง แต่คุณไม่เข้าใจจริงๆว่าเงื่อนไขการชำระเงินของคุณหมายถึงอะไรหรือสินเชื่อประเภทอื่น ๆ ที่มีให้สำหรับผู้ซื้อบ้าน

ในบทความนี้ฉันต้องการสรุปรายละเอียดและตัวเลือกเหล่านั้นมากมายเพื่อให้คุณมีความคิดที่ดีขึ้นเกี่ยวกับสิ่งที่คุณกำลังจะทำให้คุณมีภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในอนาคต หากคุณมองแบบนี้ยิ่งคุณมีความรู้มากขึ้นในการเริ่มต้นกระบวนการก็จะยิ่งมีโอกาสน้อยที่คุณจะถูกเอาเปรียบหรือมีปัญหาในภายหลังเนื่องจากสิ่งที่คุณไม่รู้ เข้ามาเลย!

ภาพถ่ายโดย rawpixel บน Unsplash

สินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร?

เริ่มต้นด้วยการกำหนดว่าการจำนองคืออะไร การจำนองเป็นระบบการให้กู้ยืมเงินที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถวางเงินจำนวนน้อยกว่าค่าบ้านล่วงหน้า สมมติว่าฉันต้องการซื้อบ้านมูลค่า 130,000 ดอลลาร์ แต่มีเงินเหลือเพียง 10,000 ดอลลาร์หรือบางครั้งก็ไม่มีอะไรเลย

จากนั้นธนาคารหรือผู้ให้กู้เอกชนจะอนุญาตให้คุณยืมส่วนที่เหลือของค่าบ้านและชำระเงินให้กับพวกเขาพร้อมดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ระยะเวลาที่คุณยืมเงินนั้นเรียกว่า "ระยะเวลา" ของเงินกู้และอาจนานถึง 30 ปี เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะยุติการต่อรองและจ่ายเงินคืนบ้านของคุณจึงถูกวางเป็นหลักประกัน กล่าวอีกนัยหนึ่งคือหากคุณหยุดชำระเงินกู้ธนาคารหรือผู้ให้กู้สามารถนำบ้านคืนจากคุณได้ในขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์

ส่วนของเงินกู้เฉพาะของคุณ ได้แก่ เงินต้นดอกเบี้ยภาษีและการประกันภัย ทั้งสี่ส่วนนี้มักเรียกกันว่า“ PITI” ซึ่งเป็นเพียงตัวอักษรตัวแรกของแต่ละส่วนของการจำนองของคุณ (เงินต้นดอกเบี้ยภาษีการประกันภัย) แต่แต่ละคำมีความหมายว่าอย่างไรและประกอบด้วยอะไรบ้าง? คำถามดีๆ!

แบบทดสอบด่วน

สำหรับคำถามแต่ละข้อให้เลือกคำตอบที่ดีที่สุด คีย์คำตอบอยู่ด้านล่าง

1. ผู้ซื้อบ้านมีประชากรกี่เปอร์เซ็นต์?
   • 90%
   • 82%
   • 67%
   • 48%
   • 32%
   • 17%

คีย์คำตอบ

1. 67%

ภาพโดย Fernando Lavin บน Unsplash

ส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ดังนั้นการจำนองสี่ส่วนของคุณคือเงินต้นดอกเบี้ยภาษีและการประกันภัย มาดูแต่ละส่วนเพื่อช่วยให้คุณเข้าใจได้ดีขึ้น

อาจารย์ใหญ่

เงินต้นคือจำนวนเงินที่คุณ กู้มา เพื่อจ่ายค่าบ้านหลังใหม่ นั่นคือราคาบ้านลบด้วยจำนวนเงินที่คุณจ่ายออกจากกระเป๋าของคุณ หากคุณไม่ได้วางเงินไว้เลยเงินต้นคือราคาทั้งหมดของบ้าน ตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อบ้านในราคา 300,000 ดอลลาร์และวางเงิน 60,000 ดอลลาร์ (มายากล 20% ซึ่งโดยทั่วไปแล้วสิ่งที่ผู้ให้กู้ชอบเห็นและทำให้คุณเป็นผู้ซื้อที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับพวกเขา) การจำนองของคุณ (เงินต้นของคุณ) คือ 240,000 ดอลลาร์

เมื่อพูดถึงผู้ซื้อที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าหากคุณมีเงินซื้อบ้านอย่างน้อย 20% คุณมักจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าและคุณจะมีห่วงน้อยลงในการข้ามผ่านเพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ที่คุณต้องการ. ธนาคาร / ผู้ให้กู้ถือว่าคุณมีคุณสมบัติเหมาะสมกว่าในตอนนั้นเพราะคุณมีสกินในเกม

หากคุณเลือกที่จะวางเงินน้อยกว่า 20% ธนาคาร / ผู้ให้กู้อาจไม่มีคุณสมบัติให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดเท่าที่จะเป็นไปได้และมีแนวโน้มว่าคุณจะต้องซื้อประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (PMI) PMI ปกป้องธนาคาร / ผู้ให้กู้ในกรณีที่คุณไม่ชำระเงินจำนอง ไม่เหมือนกับการประกันภัยเจ้าของบ้านที่คุ้มครองคุณในกรณีไฟไหม้น้ำท่วมลักทรัพย์ ฯลฯ

Sidenote:หากคุณไม่มีหรือไม่ต้องการวางเงินล่วงหน้า 20% และจำเป็นต้องซื้อ PMI ในบางช่วงเวลาที่คุณจ่ายเงินเพียงพอให้กับธนาคาร / ผู้ให้กู้ (โดยปกติจะเป็น 20% ที่วิเศษ) คุณ สามารถยกเลิก PMI และการชำระเงินรายเดือนของคุณจะลดลงเล็กน้อย

ภาพถ่ายโดย Lea Böhmบน Unsplash

ดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยคือสิ่งที่ธนาคารเรียกเก็บจากคุณเพื่อยืมเงินต้นเช่นเดียวกับบัตรเครดิตของคุณ ตัวอย่างเช่นหากยอดการจำนองของคุณเริ่มต้นที่ 100,000 ดอลลาร์และเงินกู้ของคุณเขียนด้วยดอกเบี้ย 5% ระยะเวลา 30 ปีจะต้องชำระเงินรายเดือน 536.83 ดอลลาร์ เงินกู้ 30 ปียอดรวมของการชำระเงินทั้งหมดของคุณรวมกันไม่เกิน $ 193,259 นั่นคือเบี้ยประกันภัย 93% ในการจ่ายดอกเบี้ยเหนือยอดเงินจำนอง

เจ้าของบ้านหลายคนที่มีการจำนอง 30 ปีไม่ทราบว่าพวกเขาจ่ายดอกเบี้ยเท่าไร ปัญหานี้เป็นปัญหา. วิธีแก้ปัญหาสำหรับหลาย ๆ คนคือการเร่งการชำระเงินโดยการจ่ายเงินต้นให้มากขึ้นในแต่ละเดือนหรือโดยการทำสัญญาการชำระคืนที่สั้นลง ที่รู้จักกันดีที่สุดคือระยะเวลา 15 ปี ฉันขอแนะนำให้พิจารณาเรื่องนี้เพิ่มเติมและเปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือนกับการชำระเงินตลอดระยะเวลาเงินกู้ทั้งหมดเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับข้อตกลงที่ดีที่สุด

ภาษี

ภาษีคือจำนวนภาษีทรัพย์สินที่บ้านที่คุณซื้อได้รับการประเมิน จำนวนนี้เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้านของคุณและขึ้นอยู่กับพื้นที่ที่สร้างบ้านเพื่อรองรับเมืองโรงเรียนและเขตและ / หรือโครงสร้างพื้นฐานของรัฐในพื้นที่นั้น มูลค่าดังกล่าวสามารถขึ้นและลงได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านในพื้นที่ตลอดอายุเงินกู้ของคุณ

โดยปกติแล้วนี่เป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินของคุณอยู่แล้วและจะถูกดึงออกและนำไปไว้ในบัญชี Escrow เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในช่วงสิ้นปีนี้ แต่นี่คือสิ่งที่คุณต้องเลือกในระหว่างกระบวนการซื้อ คุณอาจได้รับตัวเลือกในการลดการชำระเงินรายเดือนและประหยัดภาษีด้วยตัวคุณเอง อีกหนึ่งหัวข้อที่ดีในการพิจารณา

ภาพถ่ายโดย Michael Browning บน Unsplash

ประกันภัย

ประกันจะจ่ายให้กับ บริษัท ที่คุณเลือกเพื่อประกันบ้านของคุณจากการโจรกรรมไฟไหม้หรือภัยพิบัติอื่น ๆ ในรูปแบบของการประกันภัยบ้าน คุณสามารถเลือกที่จะไม่จ่ายเงินเป็นส่วนหนึ่งของการจำนองและชำระเงินด้วยตัวคุณเองให้กับ บริษัท ประกันภัยด้วยตัวคุณเองหากคุณเลือก อย่างไรก็ตามหากธนาคาร / ผู้ให้กู้พิจารณาว่าคุณเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงพวกเขาอาจต้องการให้คุณรวมไว้ในการชำระเงินจำนองของคุณ คนส่วนใหญ่เลือกที่จะจ่ายเงินด้วยใบจดจำนองรายเดือนเพราะมันง่ายกว่า

แม้ว่าการชำระเงินของคุณในอัตราคงที่ 30 ปี (อัตราคงที่ซึ่งหมายความว่าพวกเขาไม่สามารถเปลี่ยนจำนวนเงินที่คุณชำระได้ในแต่ละเดือน) การจำนองจะยังคงเหมือนเดิมตลอดอายุของเงินกู้ แต่ในตอนแรกจะมีโครงสร้างเพื่อให้จำนวนเงินส่วนใหญ่กระจายไป ต่อดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับเงินกู้ หมายความว่าในเงินกู้ 30 ปีแบบเดิมจะใช้เวลามากกว่า 20 ปีในการชำระครึ่งหนึ่งของจำนวนเงินต้นเนื่องจากคุณจ่ายดอกเบี้ยล่วงหน้าเป็นส่วนใหญ่ อีกครึ่งหนึ่งจ่ายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ในความเป็นจริงระยะเวลา 30 ปีตัดจำหน่ายช้ามากจนหลังจากห้าปี (การชำระเงิน 60 ครั้ง) คุณยังคงเป็นหนี้ประมาณ 92% ของยอดคงเหลือเดิม

โชคดีที่เมื่อเวลาผ่านไปการเปลี่ยนแปลงนั้นและการชำระเงินอื่น ๆ ที่คุณทำจะเริ่มเข้าสู่เงินต้น เมื่อถึงจุดนั้นคุณจะสร้าง "ความเท่าเทียม" หรือความเป็นเจ้าของบ้านของคุณและนั่นคือเป้าหมาย! แต่ให้พิจารณาว่าผู้ซื้อครั้งแรกโดยเฉลี่ยเก็บบ้านไว้ได้ไม่ถึงห้าปีเมื่อคุณเซ็นเอกสารนั้น ทำวิจัยของคุณ!

เรามาพูดถึงประเภทของการจำนองหรือวิธีที่คุณสามารถจ่ายสำหรับบ้านใหม่ของคุณ

ภาพโดย Jared Rice บน Unsplash

ประเภทของการจำนองแบบดั้งเดิม

ตัวเลือกแรกที่คุณอาจพิจารณาคือเงินสดเพราะจะช่วยให้คุณประหยัดค่าเรือได้ตลอดเวลา! หากคุณมีกองแป้งที่เก็บไว้ได้ญาติที่ร่ำรวยที่ต้องการให้เงินจำนวนหนึ่งแก่คุณหรือคุณได้รับรางวัล Powerball คุณไม่จำเป็นต้องจำนองเลย คุณสามารถส่งต่อการซื้อผ่อนคลายและเริ่มบรรจุได้อย่างรวดเร็ว คุณไม่จำเป็นต้องมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ ยินดีด้วย!

อย่างไรก็ตามหากเหมือนกับพวกเราที่เหลือคุณต้องทำการจำนองสำหรับการซื้อทั้งหมดหรือบางส่วนนี่คือประเภทสินเชื่อที่พบบ่อยที่สุดในปัจจุบัน:

สินเชื่อที่อยู่อาศัยถาวร 30 ปีเป็นสินเชื่อบ้านประเภทที่พบมากที่สุด มากกว่า 75% ของการซื้อทั้งหมดได้รับเงินกู้ยืมประเภทนี้ ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับเมื่อคุณกู้เงินจะยังคงเท่าเดิมในอีก 30 ปีข้างหน้า เงินกู้เหล่านี้จะดีที่สุดเมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำหรือหากอัตราสูงขึ้นเนื่องจากคุณไม่มีทางคาดเดาได้ว่าจะไปสูงเพียงใด นอกจากนี้ยังเป็นตัวเลือกแรกสำหรับผู้ที่ต้องการการชำระเงินที่คาดเดาได้และวางแผนที่จะอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลานานเช่น 5 ถึง 7 ปี การชำระเงินรายเดือนของคุณมีแนวโน้มที่จะลดลงเมื่อใช้แผนนี้ แต่คุณจะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

สินเชื่อที่อยู่อาศัยถาวร 15 ปีเหมือนกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยถาวร 30 ปี แต่คุณจะจ่ายเงินกู้ครึ่งหนึ่งของเวลาและจ่ายดอกเบี้ย 1/3 ของดอกเบี้ย เงินกู้เหล่านี้มักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แต่การชำระเงินรายเดือนจะสูงกว่าเงินกู้ 30 ปี ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนสำหรับเงินกู้เหล่านี้คือคุณจ่ายเงินกู้ออกเร็วขึ้นและคุณสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านได้เร็วขึ้น ข้อเสียอาจเกิดจากการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นหากงบประมาณของคุณค่อนข้าง จำกัด

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับได้ (Adjustable Rate Mortgages หรือ ARMs)คือเงินกู้ที่ปรับปรุงตามช่วงเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเพื่อสะท้อนอัตราการจำนองปัจจุบันในขณะนั้น คุณสามารถเลือกใช้หนึ่งใน ARM ที่ได้รับความนิยมสูงสุด: 3 Year ARM, 5 Year ARM หรือ 7 Year ARM ข้อดีของ ARM คืออัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นมักจะต่ำกว่าอัตราคงที่ 30 ปีและหากคุณไม่ได้วางแผนที่จะอาศัยอยู่ในบ้านนานกว่าช่วงเวลาที่ปรับได้ซึ่งอาจหมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่ามากในขณะที่คุณ อยู่ทีนั่น.

ความเสี่ยง / ข้อเสียที่ชัดเจนอาจเป็นได้หากคุณพบว่าตัวเองไม่อยู่ในสถานะที่จะย้ายเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ARM และอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าเมื่อคุณซื้อมาก การชำระเงินของคุณอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากโดยไม่มีการเตือนล่วงหน้าหนึ่งเดือนหรือชั่วครั้งคราวทำให้ไม่สามารถชำระเงินของคุณได้ นี่ไม่ใช่ทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่

โปรดทราบว่าการจำนองเหล่านี้เป็นเพียงการจำนองแบบดั้งเดิมที่สุดเท่านั้น แต่ยังมีตัวเลือกอื่น ๆ อีกเล็กน้อยที่ต้องพิจารณา คุณมีทางเลือกเสมอ!

ภาพถ่ายโดย Christian Koch บน Unsplash

ตัวเลือกการจำนองที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิม

หากการพูดคุยเรื่องการจำนองทั้งหมดนี้มากเกินไปและคุณต้องการตัวเลือกอื่น ๆ ขอขอบคุณที่มีให้คุณมากขึ้น

เจ้าของดำเนินการ

คุณเคยได้ยินคำว่า“ Owner Carry ” หรือ“ Seller Carryback ” หรือไม่? การจัดประเภทนี้หมายความว่าผู้ขายบ้านจะเป็นผู้จัดหาเงินทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน มีข้อดีสำหรับทั้งสองฝ่ายในการจัดหาเงินทุนประเภทนี้ ผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีน้อยลงมีคุณสมบัติที่ง่ายกว่าและมีโอกาสได้เงื่อนไขที่ดีกว่าและเงินดาวน์ที่ต่ำกว่าสำหรับบ้าน นอกจากนี้ยังเปิดตัวเลือกเพิ่มเติมเพื่อความยืดหยุ่นในการชำระเงิน

ข้อดีของผู้ขาย / เจ้าของคืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายยากนั้นขายได้ง่ายกว่าด้วยการจัดหาเงินทุนประเภทนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อ่อนแอโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากบ้านไม่ใช่แบบดั้งเดิม แต่ยังตั้งค่าให้ผู้ขายรับการชำระเงินเมื่อเวลาผ่านไปแทนที่จะเป็นเงินก้อนใหญ่เพียงก้อนเดียวในขณะเดียวกันก็ใส่เงินในกระเป๋าของพวกเขาอย่างคุ้มค่า

ในการแลกเปลี่ยนผู้ขายมีความเสี่ยงสูงที่คุณจะจ่ายเงินให้เขาเหมือนที่คุณสัญญาไว้ อย่างไรก็ตามหากคุณล้มเหลวในการปฏิบัติตามคำพูดของคุณและชำระเงินตามปกติสัญญามีข้อแม้ว่าเขาสามารถเอาทรัพย์สินคืนได้เหมือนกับที่ธนาคารทำในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์

สิ่งหนึ่งที่ควรทราบ : ผู้ขายจะต้องเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายและเคลียร์จากธนาคารด้วยตนเองเพื่อทำ Carryback

ภาพถ่ายโดย Sophia Baboolal บน Unsplash

เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ

อีกทางเลือกหนึ่งที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิมสำหรับการซื้อบ้านคือเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ ในข้อตกลงนี้คุณจะตัดสินใจเกี่ยวกับค่าเช่าส่วนหนึ่งที่คุณจ่ายให้กับเจ้าของบ้านของคุณเพื่อกำหนดให้เป็นเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด หากคุณตัดสินใจที่จะไม่ซื้อบ้านหลังนี้คุณจะต้องเสียเงินที่ช่วยประหยัดเงินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในข้อตกลงนั้นมักจะสูงขึ้นเพื่อชดเชยเงินดาวน์เพิ่มเติม

เฉพาะดอกเบี้ยและการจำนองบอลลูน

นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะดอกเบี้ยซึ่งคุณจะจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วง 10 ปีแรกของเงินกู้และไม่มีเงินต้นเลยรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบบอลลูนซึ่งคุณชำระเงินรายเดือนในระดับต่ำตามระยะเวลาที่กำหนด (โดยปกติ 5 ถึง 5 ถึง 7 ปี) จากนั้นยอดเงินกู้จะครบกำหนดในเงินก้อนใหญ่ก้อนเดียว เงินกู้ประเภทนี้หายากกว่าเสี่ยงกว่าสำหรับคุณและคุณควรปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนพิจารณาอย่างใดอย่างหนึ่ง

ภาพโดย Brian Babb ใน Unsplash

เมื่อพิจารณาการจำนองบ้านเป็นครั้งแรกอาจดูเหมือนซับซ้อนเล็กน้อยและเกือบจะท่วมท้น สำหรับทุกคนดังนั้นคุณไม่ได้อยู่คนเดียวอย่างแน่นอน แต่ไม่จำเป็นต้องซับซ้อน ด้วยการค้นคว้าเล็กน้อยบางทีการอ่านข้อมูลออนไลน์และการถามคำถามมากมายในไม่ช้าคุณจะรู้สึกเหมือนเป็นผู้เชี่ยวชาญในหัวข้อนี้ด้วยตัวเอง

หวังว่าข้อมูลนี้จะช่วยเคลียร์ขั้นตอนให้คุณได้เล็กน้อยและตอบคำถามของคุณเกี่ยวกับการจำนองได้ อาจเป็นกระบวนการที่ค่อนข้างง่ายหากคุณรู้ว่ากำลังทำอะไรอยู่ แต่มักทำให้ผู้คนวิตกกังวลเป็นอย่างมาก ด้วยข้อเท็จจริงเหล่านี้ฉันหวังว่าคุณจะคลายความกลัวและก้าวไปสู่ส่วนที่สนุกสนานเลือกและย้ายเข้าบ้านใหม่!

© 2013 Victoria Van Ness