ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมในนอร์ทยอร์ก

ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับ North York

โตรอนโตเป็นหนึ่งในศูนย์กลางธุรกิจการเงินที่มั่นคงที่สุดในโลก สิ่งนี้มีส่วนทำให้ภาคบริการทางการเงินขยายตัว ความจริงที่ว่าแคนาดาเกิดขึ้นจากวิกฤตการเงินโลกในปี 2550-2553 นั้นค่อนข้างไม่ได้รับบาดเจ็บ ความโดดเด่นในระดับนานาชาติที่เพิ่มขึ้นของเมืองจะส่งผลให้เกิดความต้องการพื้นที่สำนักงานและพื้นที่อุตสาหกรรมในโตรอนโตเท่านั้น

North York ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองโตรอนโต อยู่ทางเหนือของ Old Toronto ทางตะวันออกของ Etobicoke และทางตะวันตกของ Scarborough มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วตั้งแต่ปี 1970 เนื่องจากการเติบโตของ North York City Centre ได้กลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจแห่งที่สองของเมืองโดยมีเพียงตัวเมืองโตรอนโต ผู้คนและธุรกิจที่ไม่สามารถหาที่ว่างในย่านใจกลางเมืองก็ไม่สามารถหาบ้านหรือสำนักงานราคาประหยัดใน North York ได้มากขึ้นเช่นกัน

ภาคการก่อสร้างในท้องถิ่นอาจเติบโตถึงปีที่ 10 ติดต่อกันในปี 2562 เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวต้องดิ้นรนเพื่อตอบสนองความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นอัตราการว่างงานลดลงเหลือ 6% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ยุค จำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นจะผลักดันให้เกิดความต้องการบริการและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โตรอนโตกำลังเห็นคลื่นของการก่อสร้างสำนักงานและการพัฒนาขื้นใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในรอบทศวรรษครึ่ง อย่างไรก็ตามอุปสงค์และอุปทานมีการกระจายอย่างไม่สม่ำเสมอ สิ่งนี้ทำให้เกิดสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงในพื้นที่มหานครโตรอนโต

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่เป็นหนทางสู่ความมั่งคั่ง แต่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังเฟื่องฟูใน North York, Toronto

Tamara Wilhite

รัฐโตรอนโตอสังหาริมทรัพย์

ตามรายงานของ The Financial Post ความพร้อมใช้งานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมทั่วแคนาดาลดลงสู่ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ที่ 3.9% ในปี 2018 ที่สำคัญกว่านั้นการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่มีอยู่จะไม่บรรเทาลงในเร็ว ๆ นี้ นี่คือสาเหตุที่ค่าเช่าอุตสาหกรรมในเมืองเพิ่มขึ้น 15% ในปี 2018 ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นมากในปี 2019 เช่นกันเนื่องจากอุปทานไม่สามารถนำมาทางออนไลน์ได้เร็วเท่าที่ธุรกิจต่างๆต้องการเติมเต็ม

หนึ่งในตัวขับเคลื่อนหลักในการเพิ่มค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมใน GTA คือการไม่มีที่ดินที่จะสร้าง ไม่มีที่ดินเพียงพอที่จะสร้างโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่แห่งใหม่ การเติบโตของประชากรในโตรอนโตยังคงแข็งแกร่ง สิ่งนี้ทำให้นักพัฒนาภาคอุตสาหกรรมต้องแข่งขันกันและขาดทุนเมื่อมีคนซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารคอนโดสูง การปรับปรุงอาคารที่มีอยู่หรือการลงทุนในระบบอัตโนมัติเพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่มีอยู่ให้ดียิ่งขึ้นไม่ใช่ทางเลือกสำหรับ บริษัท อุตสาหกรรมและการค้าเสมอไปซึ่งทำให้หลายคนต้องจ่ายเงินสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ที่จะไม่ออนไลน์เป็นเวลาสองปีหรือมากกว่านั้น ธุรกิจจำนวนมากเลือกที่จะสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกของตนเองเพื่อความปลอดภัยที่มีให้

ผู้เช่าในอุตสาหกรรมพบว่าตัวเองถูกไล่ออกเมื่ออาคารขนาดใหญ่ที่พวกเขาอยู่ได้รับการพัฒนาใหม่เพื่อใช้ในที่อยู่อาศัย ท้ายที่สุดแล้วการรื้อโกดังเก่าให้มีที่ดินสำหรับสร้างทาวน์โฮมนั้นง่ายกว่าการรื้อบ้านเดี่ยวเก่า ๆ นอกจากนี้การแปลงโกดังเก่าและพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้กลายเป็นห้องใต้หลังคาที่กว้างขวางเป็นวิธีที่มีเกียรติในการนำยูนิตที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาด การรื้ออาคารพาณิชย์เดิม ๆ เพื่อหาที่ดินเพื่อสร้างคอนโดยูนิตขนาดกลางนั้นตรงไปตรงมาเช่นกันเนื่องจากคุณไม่ได้ขับไล่ผู้อยู่อาศัยที่มีอยู่ให้สร้างที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้นและหนาแน่นขึ้น

เนื่องจากเงินมีราคาถูกเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและการประเมินมูลค่าของทั้งที่ดินและอาคารอุตสาหกรรมกำลังเพิ่มสูงขึ้นจึงมีการก่อสร้างอุตสาหกรรมใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ถูกมองว่าเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดเนื่องจากอาคารจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ต่อปีและช่วยปกป้อง บริษัท จากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าสองหลัก

ทั้งหมดนี้อธิบายได้ว่าทำไมกิจกรรมการก่อสร้างในโตรอนโตเพิ่มขึ้น 47% ในปี 2018 ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจในโตรอนโตคือการไม่มีไซต์ที่เหมาะสมในที่ที่พวกเขาต้องการหรือจำเป็นต้องอยู่ สถานที่ที่เหมาะอยู่ใกล้กับทางหลวงในเมืองและใกล้ศูนย์กลางประชากร พื้นที่อุตสาหกรรมประมาณแปดล้านตารางฟุตอยู่ระหว่างการก่อสร้างทั่วพื้นที่มหานครโตรอนโต ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมกล่าวว่าทั้งหมดนี้อาจถูกดูดซับโดยตลาดเนื่องจากความต้องการ ในความเป็นจริงพื้นที่ใหม่ประมาณ 7.3 ล้านตารางฟุตที่พัฒนาในย่านใจกลางเมืองได้ถูกปล่อยเช่าล่วงหน้าแล้วเมื่อปลายปี 2018

รัฐของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ North York

พื้นที่อุตสาหกรรมมากกว่าสามล้านตารางฟุตในเขต Greater Toronto ถูกดูดซับในไตรมาสสุดท้ายของปี 2018 สามในสี่นี้เกิดขึ้นในตลาด GTA West เช่น Milton, Mississauga และ Brampton แต่ความต้องการยังสูงทั่วทั้งเขตเมืองโตรอนโต

ตลาดกลางของ Greater Toronto Area รวมถึง North York มีพื้นที่ว่างในอุตสาหกรรมต่ำสุดของ GTA เพียง 0.8% สิ่งนี้อธิบายได้ว่าเหตุใดการขอค่าเช่าสุทธิใน North York จึงถึงเจ็ดดอลลาร์ต่อตารางฟุต อัตราค่าเช่าอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 23% เมื่อเทียบเป็นรายปีระหว่างปี 2559 ถึง 2561 สำหรับการเปรียบเทียบการเติบโตของค่าเช่าระหว่างปี 2557 ถึง 2559 อยู่ที่ 0.8% เท่านั้น

สินค้าคงคลังอุตสาหกรรมของ North York มีพื้นที่เกือบ 73 ล้านตารางฟุต ณ สิ้นปี 2018 พื้นที่อุตสาหกรรมใหม่ประมาณ 900,000 ตารางฟุตอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ณ จุดนั้นแม้ว่าจะไม่มีอะไรแล้วเสร็จในไตรมาสที่สี่ของปี 2018 กิจกรรมการเช่ามากกว่าสอง พื้นที่อุตสาหกรรมล้านตารางฟุต อัตราความพร้อมใช้งานโดยรวมของพื้นที่อุตสาหกรรมใน North York อยู่ที่ 1.2% เมื่อปิดปี 2018

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน North York

โตรอนโตเป็นตลาดอุตสาหกรรมที่มีข้อ จำกัด มากที่สุดในอเมริกาเหนือ ตลาดโดยรวมมีความพร้อมเพียง 2.2% แวนคูเวอร์มาเป็นอันดับสองที่ 2.4% เหตุใดความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจึงเพิ่มสูงขึ้น? ส่วนใหญ่เกิดจากความต้องการคลังสินค้าการกระจายอาหารและพื้นที่อีคอมเมิร์ซมากขึ้น และสถานที่ที่เหมาะสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้คือใน North York เนื่องจากมีเส้นทางคมนาคมเช่น Highway 400, Highway 401, Highway 404 และ Don Valley Parkway ในความเป็นจริงส่วนของทางหลวงหมายเลข 401 ที่ผ่าน North York เป็นส่วนที่พลุกพล่านที่สุดในอเมริกาเหนือ

อัตราการว่างสำหรับพื้นที่สำนักงานในโตรอนโตลดลงเหลือ 3% ในปี 2018 ความต้องการพื้นที่สำนักงานในใจกลางเมืองเริ่มตึงตัวเนื่องจากความต้องการยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากการเช่าพื้นที่ที่แข็งแกร่งขึ้นจากอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและตลาดงานโดยรวมที่แข็งแกร่ง บริษัท เทคโนโลยีคิดเป็น 30% ของผู้ใช้พื้นที่อุตสาหกรรมและเชิงพาณิชย์ในปี 2018 บริษัท ที่ทำงานร่วมกันเป็นคู่แข่งรายใหม่ในตลาดนี้และพวกเขามีความโดดเด่นในการให้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ที่เข้าสู่ตลาด เพิ่มความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมทุกขนาด มีพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่จะไม่แล้วเสร็จภายในปี 2564

ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่าการประเมินมูลค่าและอัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมในนอร์ทยอร์กจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในอัตราเลขสองหลักต่ำจนถึงปี 2564 และมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอีกหลายปีข้างหน้า

อ้างอิง

“ ค่าเช่าอุตสาหกรรม GTA เพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ในปี 2018 ซึ่งสูงขึ้นเรื่อย ๆ ” Real Estate News Exchange, 21 มกราคม 2019

“ ไม่ใช่แค่คอนโดเท่านั้น แต่ในโตรอนโตยังไม่มีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ด้วย”; The Financial Post, 17 กรกฎาคม 2018

“ ตลาดที่น่าจับตามองในปี 2019”; PriceWaterhouseCoopers 12 เมษายน 2019

“ Toronto Industrial Snapshot”; Cushman และ Wakefield; 11 เมษายน 2019

“ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของแคนาดาปี 2019”; CBRE 26 กุมภาพันธ์ 2019