ซื้อบ้านหลังแรก: การลงทุนในอนาคต

บ้านเดี่ยวใน Albany, NY (เครดิตรูปภาพอยู่ที่ส่วนท้ายของบทความนี้)

การซื้อบ้านหลังแรกของคุณเป็นการลงทุน

มีเหตุการณ์สำคัญบางอย่างที่บ่งบอกถึงช่วงเวลาสำคัญในชีวิตของเราเช่นการจบการศึกษาจากวิทยาลัยการเริ่มต้นอาชีพการงานหรือการแต่งงานและการซื้อบ้านหลังแรกก็อยู่ในระดับสูง แต่ก่อนที่คุณจะกระโดดลงไปในการซื้อที่ยิ่งใหญ่เช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่งที่คุณจะพบคำตอบของคำถามเบื้องต้นหลายข้อหรือมีความเสี่ยงที่จะถูกครอบงำด้วยการทดสอบ อย่างที่คุณอาจ

จินตนาการได้ว่าความไม่คุ้นเคยกับกระบวนการซื้อบ้านอาจทำให้ใครบางคนตัดสินใจไม่ดี ในทางกลับกันสิ่งนี้อาจนำไปสู่การซื้อทรัพย์สินที่ไม่น่าพอใจ (ซึ่งเขาหรือเธอจะถูกผูกมัดด้วยเพื่ออนาคตอันใกล้)

เพื่อหลีกเลี่ยงชะตากรรมดังกล่าวการเข้าใกล้กระบวนการซื้อบ้านหลังแรกของคุณจะเป็นประโยชน์เช่นเดียวกับการลงทุน นี่ไม่ได้หมายความว่าคุณควรตัดสินใจซื้อบ้านโดยอาศัยโอกาสในการชื่นชม แต่เพียงอย่างเดียวแม้ว่านี่

จะเป็นการพิจารณาที่สำคัญอย่างแน่นอน (และจะกล่าวถึงในบทความนี้ในภายหลัง) แต่คุณควรมองว่าการซื้อเป็นการลงทุนในชีวิตเช่นเดียวกับทางการเงิน ถามตัวเอง:

โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่เหมาะกับความต้องการของคุณมากที่สุด? จะเป็นประโยชน์มากกว่าสำหรับคุณที่จะเช่าไปเรื่อย ๆ หรือซื้อ? หากคุณตัดสินใจที่จะซื้อคุณจะต้องใช้เวลานานเท่าใดในการชดใช้ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน (เช่นเงินดาวน์ค่าสมัครและธุรกรรมค่านายหน้านายหน้าและค่าธรรมเนียมต่างๆ) สำหรับเรื่องนั้นคุณจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่คุณสนใจได้อย่างสะดวกสบายหรือไม่? คุณสามารถสรุปได้อย่างปลอดภัยว่าการแสวงหาความสุขไม่รวมถึงการเครียดกับการจ่ายค่าจำนองล่าช้าหรือทำงานตลอด 24 ชั่วโมงทุกวันเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกใช้หนี้!

หลังจากที่คุณตอบคำถามเหล่านี้แล้วคุณจะต้องมีความคิดว่าอะไรเป็นไปได้ทางการเงินสำหรับคุณก่อนที่จะเข้าหาผู้ให้กู้จำนอง นอกจากนี้คุณยังจะต้องการทราบว่าผู้ให้กู้“ เพิ่มขนาดคน” อย่างไรก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะอนุมัติสินเชื่อบ้านล่วงหน้าหรือไม่ สุดท้ายนี้คุณจะต้องมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการค้นคว้าข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่โดยรอบอย่างละเอียดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

ในบทความนี้ซึ่งเป็นบทความแรกเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เริ่มต้นเราจะสำรวจคำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้ทั้งหมด

การเป็นเจ้าของบ้านอาจช่วยให้คุณเกษียณอายุได้เร็วขึ้น

การลงทุนในบ้านจะช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้อย่างไร

การเป็นเจ้าของบ้านมีความหมายมากกว่าการมีที่ให้คุณวางหัวปลูกสวนและแขวนรูปถ่ายของครอบครัว บ้านเป็นสินทรัพย์ทางการเงินที่แท้จริงซึ่งถือเป็นมูลค่าสุทธิที่สำคัญสำหรับคนส่วนใหญ่ ดังนั้นมูลค่าของบ้านอาจถูกนำมาใช้เพื่อช่วยให้บุคคลบรรลุเป้าหมายทางการเงินบาง

อย่างได้ง่ายขึ้น

คิดว่าคุณอาจต้องการเกษียณก่อนกำหนดหรือไม่? หลายคนตัดสินใจว่าคุณเกษียณก่อนหน้านี้

การจำนองแบบย้อนกลับในบ้านของพวกเขาเพื่อเสริมเงินบำนาญและ / หรือรายได้อื่น ๆ เพื่อการเกษียณอายุเพื่อช่วยให้พวกเขาเกษียณอายุเร็วกว่าที่พวกเขาจะทำได้ หรือบางทีคุณอาจต้องการเริ่มต้นธุรกิจขนาดเล็กโยนป้ายชื่อและนาฬิกาบอกเวลาไปตามสายลมและกลายเป็นเจ้านายของคุณเอง! การกู้ยืมกับส่วนของบ้านของคุณ (กล่าวคือมูลค่าตลาดของบ้านลบด้วยหนี้จำนองที่ค้างอยู่) สามารถช่วยให้คุณสามารถเพิ่มทุนได้เพียงพอที่จะเริ่มต้นความพยายามดังกล่าว อีกวิธีหนึ่งในการใช้ทุนที่คุณสร้างขึ้นในบ้านของคุณคือการจัดหาเงินทุนให้กับ

วิทยาลัยสำหรับบุตรหลานของคุณ (ถ้าคุณมีหรือต้องการสักวันหนึ่ง)

อย่างไรก็ตามผลประโยชน์ที่เป็นตัวเงินนอกจากมีปัจจัยสำคัญอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนในบ้าน ตัวอย่างเช่นการจัดหาเงินทุนเป็นความมุ่งมั่นที่ยิ่งใหญ่และหากคุณไม่ร่ำรวยมากคุณสามารถคาดหวังว่าจะต้องใช้เงินกู้ 15-30 ปีเพื่อจ่ายค่าภูมิลำเนาของคุณ นอกจากนี้คุณจะต้องรับผิดชอบต่อปัญหาการบำรุงรักษาใด ๆ และทั้งหมดที่เกิดขึ้น บางทีที่สำคัญที่สุดคือบ้านที่คุณซื้อจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของตัวตนของคุณอย่างแยกไม่ออกและคุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินที่คุณเลือกนั้นเป็นบ้านที่คุณสามารถมองเห็นตัวเองได้เป็นระยะเวลานาน

การเช่ากับการซื้อบ้าน (ข้อดีและข้อเสีย)

ไม่มีปัญหาเรื่องการขาดแคลน“ กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์” ที่จะบอกคุณว่าการซื้อบ้านดีกว่าการเช่าอยู่เสมอ ข้อโต้แย้งทั่วไปเกี่ยวกับผลกระทบนี้คือการซื้อบ้านถูกกว่าการเช่าในระยะยาวเนื่องจากผลประโยชน์ทางภาษีมากมายที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของ นอกจากนี้การเช่านั้นก็เหมือนกับการ“ ทิ้งเงินของคุณไป”

ในความเป็นจริงความเป็นจริงนั้นซับซ้อนกว่าเล็กน้อย ประการแรกผลประโยชน์ทางภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านซึ่งเป็นสิ่งที่ดีแม้ว่าอาจจะเป็น - ได้รับการพิจารณาแล้วว่าเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นในการเป็นเจ้าของบ้าน หากภาษีทรัพย์สินและดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในการจำนองของคุณไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้คุณสามารถมั่นใจได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะต่ำกว่าที่เป็นอยู่ในขณะนี้มาก (เนื่องจากต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของจะสูงขึ้นมาก)

นอกจากนี้ไม่เป็นความจริงที่ว่าการเช่าจะแพงกว่าการซื้อในระยะยาวเสมอไป จริงอยู่ในบางชุมชนการเช่าอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอาจมีราคาไม่แพง ข้อบ่งชี้ที่ดีว่าการปล่อยเช่าอาจไม่ใช่สิ่งที่แย่ที่สุดสำหรับคุณคือหากคุณสามารถประหยัดรายได้ 10 เปอร์เซ็นต์ของรายได้อย่างสม่ำเสมอในขณะที่ยังคงอยู่อย่างสบาย ๆ หากคุณเป็นคนประเภทที่ไม่ต้องการที่จะกลายเป็นภาระของความรับผิดชอบมากมาย (การเงินและอื่น ๆ) ที่ควบคู่ไปกับการเป็นเจ้าของบ้านและคุณยังสามารถหาเงินได้มากพอที่จะลงทุนใน IRA 401 (k) s และ / หรือหลักทรัพย์ทางการเงินเพื่อการเกษียณอายุอื่น ๆ ในความเป็นจริงแล้วการเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับคุณ

นอกจากนี้ยังมีบางสิ่งบางอย่างที่ต้องพูดถึงการไม่ยึดตัวเองไว้ในที่ดินเป็นเวลาไม่ จำกัด จำนวนปี ผู้เช่ามีความหรูหราในการรับและไป

ทุกที่ที่พวกเขาต้องการโดยไม่ต้องกังวลกับความยุ่งยากในการขายบ้าน แน่นอนว่าอาจมีสัญญาเช่าที่ต้องโต้แย้ง แต่สิ่งเหล่านี้สามารถปรับเปลี่ยนได้ง่ายกว่าการจำนองระยะยาวมาก! นอกจากนี้หากเจ้าของบ้านตัดสินใจที่จะย้ายไปยังพื้นที่อื่นในช่วงเวลาดังกล่าวไม่มีการรับประกันว่าเขาหรือเธอจะหาผู้ซื้อได้ทันท่วงทีหรือแม้แต่ผู้ซื้อดังกล่าวจะเต็มใจ

จ่ายในราคาที่ (อย่างน้อย) ครอบคลุมความสูญเสียของเจ้าของบ้าน

การเช่าไม่จำเป็นต้องทิ้งเงินของคุณไป

อย่างไรก็ตามมีความเสียหายที่สำคัญอย่างหนึ่งในการเช่าที่คุณต้องระวัง นั่นคือคุณจะปล่อยให้ตัวเองเสี่ยงต่อภาวะเงินเฟ้อ (เช่นการเพิ่มขึ้นของราคาโดยทั่วไปเมื่อเวลาผ่านไปและอำนาจการซื้อของเงินจะลดลงในภายหลัง) เว้นแต่คุณจะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ที่ควบคุมการเช่าบ้านหรือ

ทรัพย์สินอื่น ๆเจ้าของบ้านของคุณมักจะเลือกที่จะเพิ่มค่าเช่าทุกครั้งที่คุณต่ออายุสัญญาเช่าเพื่อรักษาผลกำไรของเขาหรือเธอจากความทุกข์ทรมานเมื่อค่าครองชีพเพิ่มขึ้น (และมัน จะ) เมื่อเวลาผ่านไป ในทางตรงกันข้ามการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณจะถูกกำหนดในอัตราคงที่ (โดยที่คุณจะต้องกู้เงินในอัตราคงที่) และจะไม่ต้องเผชิญกับความเสียหายของเงินเฟ้อ ค่าประกันของเจ้าของบ้านภาษีทรัพย์สินและค่าบำรุงรักษามี แต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้น้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับค่าจำนองรายเดือน

การเตรียมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมของเจ้าของบ้าน

หากคุณยังคงมุ่งมั่นที่จะซื้อบ้านหลังจากที่คุณชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียทั้งหมดแล้วก็ถึงเวลาที่ต้องเริ่มเตรียมความพร้อมสำหรับการระบายทางการเงินที่การ

ลงทุนดังกล่าวจะเกิดขึ้นกับคุณในอีกหลายปีข้างหน้าแม้กระทั่งก่อนหน้าคุณ เริ่มค้นหาคุณสมบัติเฉพาะ! หากคุณไม่ได้เกิดมาพร้อมกับช้อนเงินใน

ปากโอกาสที่ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านจะทำให้คุณซวนเซเหมือนหมัดไปที่ลำไส้ แต่เช่นเดียวกับนักมวยที่ใช้เวลา

ฝึกซ้อมเก้าเดือนที่ผ่านมาสามารถเอาชนะความพ่ายแพ้ในช่วงต้นของการแข่งขันในตำแหน่งแชมป์และท้ายที่สุดก็อยู่ได้นานกว่าคู่ต่อสู้ที่จะคว้าชัยชนะ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่รอบคอบสามารถทนต่อต้นทุนเบื้องต้นอันมหาศาลในการเป็นเจ้าของบ้านได้เช่นกัน

ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่น่ากลัวที่คุณจะต้องเตรียมเอง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดจำนอง (เช่นค่าธรรมเนียมการสมัครค่าธรรมเนียมรายงานเครดิตค่าธรรมเนียมการประเมิน) การประกันชื่อค่าใช้จ่ายในการขนย้ายและค่านายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และอย่าลืมเกี่ยวกับประเด็นการจำนอง (เช่นดอกเบี้ยจำนองที่ต้องชำระล่วงหน้าซึ่งสามารถเรียกใช้หนึ่งถึงสองเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้ทั้งหมด) ที่

ผู้ให้กู้จำนวนมากต้องการ นอกเหนือจากการชำระเงินดาวน์จำนวนมากแล้วยังต้องใช้คนระดับแรงงานส่วนใหญ่ที่ใดก็ได้ตั้งแต่สามถึงห้าปีในการชดใช้ทางการเงินของพวกเขาหลังจากการใช้จ่ายจำนวนมาก! ด้วยเหตุนี้คุณจึงไม่ควรพิจารณาซื้อบ้านที่คุณมองไม่เห็นว่าตัวเองอาศัยอยู่เป็นเวลานานนี้

ตามการประมาณโดยทั่วไปคุณสามารถคาดหวังว่าค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการจำนองจะเรียกใช้คุณประมาณสิบหกเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านทั้งหมดของคุณ ¹ดังนั้นคุณจะต้องเห็นการลงทุนของคุณอย่างคุ้มค่าอย่างน้อยที่สุดก่อนขายเพื่อจุดคุ้มทุน ในช่วงสามสิบห้าปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณเก้าเปอร์เซ็นต์และนั่นเป็นสิ่งที่ดีมาก! ²

คุณอาจจะต้องตั้งรกรากในช่วงฤดูหนาว (ทางการเงิน) ที่ยาวนานหลังจากจ่ายค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม!

แต่รวมถึงความผันผวนของตลาดที่ไม่สามารถคาดเดาได้ซึ่งบางครั้งส่งผลให้เกิดการสูญเสียที่สำคัญในระยะสั้น หากคุณซื้อบ้านแล้วพยายามขนออกหลังจากผ่านไปหนึ่งหรือสองปีคุณจะพลาดโอกาสที่จะได้รับความชื่นชมอย่างช้าๆ แต่มั่นคงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่จะเพลิดเพลินไปกับช่วงเวลาหนึ่ง นอกจากนี้คุณยังเพิ่มโอกาสในการติดอยู่ในฐานะผู้ขายในตลาดขาลงในขณะที่ยังพยายามกู้คืนจากต้นทุนการทำธุรกรรมในการซื้อบ้านในตอนแรก!

ประเมินการเงินของคุณอย่างตรงไปตรงมา

เมื่อคุณมีความเข้าใจทั่วไปเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านหลังแรกของคุณ (ประมาณ 16% ตามที่กล่าวไว้ในหัวข้อก่อนหน้านี้) ก็ถึงเวลาเริ่มต้นการคำนวณตัวเลขเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถจ่ายได้ คุณไม่ต้องการที่จะลงเอยด้วยการกัดฟันมากเกินกว่าที่คุณจะเคี้ยวได้หรือคุณอาจพบว่าตัวเองทำงานหนักมากเพื่อให้ทันกับการจ่ายเงินซึ่งคุณไม่ค่อยได้อยู่บ้านนานพอที่จะสนุกกับการลงทุน ดังนั้นแยกดินสอและกระดาษหรือซอฟต์แวร์จัดทำงบประมาณสำหรับผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีมากขึ้นและเตรียมพร้อมที่จะพิจารณาสถานการณ์ทางการเงินของคุณอย่างตรงไปตรงมา:

พิจารณาพฤติกรรมการใช้จ่ายของคุณอย่างตรงไปตรงมา

ขั้นแรกรวบรวมค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวรวมถึง - แต่ไม่ จำกัด เพียงค่าของชำค่าน้ำค่าไฟค่าเคเบิลทีวีหรือดาวเทียมค่าอินเทอร์เน็ตและค่าใช้จ่ายในการพักผ่อนเช่นการรับประทานอาหารนอกบ้านหรือไปดูหนัง จากนั้นคูณรายได้รวมต่อเดือนของคุณด้วยสิบเปอร์เซ็นต์ (จำนวนเงินขั้นต่ำของรายได้ต่อเดือนของคุณที่ควรจัดสรรไว้สำหรับการออมเพื่อการเกษียณอายุ… ใช่ไหม) จากนั้นเพิ่มคำตอบสำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดของคุณ สุดท้ายลบตัวเลขค่าใช้จ่ายรวมนี้ออกจากรายได้รวมต่อเดือนของคุณ

นี่คือจำนวนเงินที่คุณจะใช้เป็นข้อมูลเปรียบเทียบพื้นฐานเมื่อประมาณว่าคุณจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ๆ ได้หรือไม่โดยการคำนวณเงินค่าจำนองรายเดือนที่คุณจะต้องใช้โดยพิจารณาจากราคารวมของบ้าน (ลบ เงินดาวน์) และอัตราดอกเบี้ยของผู้ให้กู้ ในภายหลังเมื่อคุณค้นหารายการอสังหาริมทรัพย์และ / หรือเว็บไซต์อย่างจริงจังคุณอาจเจออสังหาริมทรัพย์ที่คุณชอบ แต่คำนวณค่าจำนองรายเดือนเป็นเพียงเล็กน้อยจากช่วงราคาของคุณ หากเป็นเช่นนั้นอย่าเพิ่งหมดใจ! ยังมีอีกสามปัจจัยที่เรายังไม่ได้พิจารณา:

ในการเริ่มต้นราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะไม่ค่อยเหมือนกับมูลค่าตลาดที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์และราคาขายสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์มักจะต่ำกว่ารายชื่อ³นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าภาษีทรัพย์สินและดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในการจำนองของคุณสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ ดังนั้นเพียงแค่อัปเดต W-4 (หรือ 1040-ES หากคุณประกอบอาชีพอิสระ) คุณอาจลดภาระภาษีของคุณและเพิ่มรายได้ต่อเดือนให้เพียงพอที่จะจ่ายค่าจำนองบ้านในอุดมคติที่คุณคิดว่าเอื้อมไม่ถึง หากยังไม่เพียงพอคุณอาจยังสามารถซื้อทรัพย์สินได้โดยดูพฤติกรรมการใช้จ่ายรายเดือนของคุณอีกครั้งและรัดเข็มขัดของคุณเพื่อลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น (ท้ายที่สุดมีไม่กี่คนในพวกเราที่สามารถพูดได้อย่างตรงไปตรงมาว่าเราไม่ต้องการใบเสร็จรับเงินของ McDonalds น้อยลง!

การทำความเข้าใจมูลค่าตลาด

เมื่อคุณเริ่มการค้นหาแล้วมีโอกาสมากกว่าที่คุณจะได้พบกับผู้สมัครที่มีศักยภาพหลายสิบรายก่อนที่จะเลือกบ้านในที่สุด ติดตามราคาในรายการเทียบกับราคาขายสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ด้วยวิธีนี้คุณจะเริ่มเข้าใจความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดที่แท้จริงของบ้านและราคาปลีกที่มาร์กอัปซึ่งผู้ขายจำนวนมาก (และตัวแทนของพวกเขา) พยายามผลักดันให้ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก

การกำหนดเงินดาวน์ในบ้านของคุณ

โดยทั่วไปแล้วเป็นแนวทางปฏิบัติที่ดีที่จะจ่ายเงินอย่างน้อยยี่สิบเปอร์เซ็นต์จากราคาซื้อบ้านทั้งหมดตั้งแต่เริ่มต้น⁴หากคุณไม่สามารถทำได้ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะขอให้คุณทำกรมธรรม์จำนองส่วนตัว พวกเขาทำเช่นนี้เพื่อป้องกันตัวเองจากการผูกมัดด้วยทรัพย์สินที่มีมูลค่าน้อยกว่าจำนวนเงินจำนองหากผู้ซื้อผิดนัดเงินกู้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม⁵

นั่นเป็นสิ่งที่ดีและดีสำหรับพวกเขา แต่ตอนนี้คุณต้องกังวลเกี่ยวกับการจ่ายเงินเพิ่มอีกหลายร้อยดอลลาร์ต่อปีเพื่อให้ผู้ให้กู้ของคุณสามารถนอนหลับได้สนิทขึ้นในเวลากลางคืน! ด้วยเหตุนี้ขอแนะนำอย่างยิ่งให้คุณรอจนกว่าคุณจะมีเงินออมเพียงพอที่จะวางเงินดาวน์ 20 เปอร์เซ็นต์ก่อนที่จะกู้สินเชื่อบ้าน หากคุณไม่สามารถทำสิ่งนี้ได้อย่างแน่นอนและพบว่าตัวเองติดอยู่กับนโยบาย PMI โปรดติดตามมูลค่ารวมของบ้านและยอดเงินกู้ของคุณ ยอดคงค้างควรลดลงเมื่อคุณชำระเงินเมื่อเวลาผ่านไปและเมื่อคุณเห็นว่าลดลงเหลือแปดสิบเปอร์เซ็นต์หรือต่ำกว่าคุณสามารถติดต่อผู้ให้กู้ของคุณและยกเลิก PMI ได้ (โดยปกติพวกเขาจะต้องการให้คุณจ่ายค่าประเมินก่อน)!

ผู้ซื้อบางรายเลือกที่จะลดเงินลงมากกว่า 20 เปอร์เซ็นต์เมื่อพวกเขากู้สินเชื่อบ้าน ที่ปรึกษาการเงินส่วนบุคคลบางคนไม่เห็นด้วยกับแนวทางนี้โดยให้เหตุผลว่าผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะได้รับมากเกินพอที่จะหักล้างดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจากการจำนองโดยการลงทุนเงินพิเศษในหลักทรัพย์ทางการเงินที่มีประสิทธิภาพสูง (เช่นหุ้นพันธบัตรกองทุนรวม) แทน. ตัวอย่างเช่นหากสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณมีดอกเบี้ยในอัตราคงที่แปดเปอร์เซ็นต์และคุณลงทุนเงินของคุณในกองทุนรวมที่ให้ผลตอบแทนสูงซึ่งมีรายได้ในอัตราเฉลี่ยสิบเปอร์เซ็นต์คุณก็จะได้รับผลกำไรสุทธิ 2 เปอร์เซ็นต์ที่คุณจะได้รับ พลาดเพียงแค่จ่ายเงินมากขึ้นในการจำนองของคุณ

อย่างไรก็ตามในขณะที่ทุกหนังสือชี้ชวนกองทุนรวมเป็นภาระผูกพันที่จะบอกคุณ: ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาคือการรับประกันผลในอนาคตไม่มีแม้ว่าตลาดหุ้นและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการแข็งค่าเฉลี่ยในอดีตที่ประมาณร้อยละสิบต่อปี แต่สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าการสั่นสะเทือนทางการเงินที่หายนะบางอย่างรวมอยู่ในกรอบเวลานั้น! คนส่วนใหญ่ที่อ่านบทความนี้อาจไม่ได้อยู่ในช่วงที่ตลาดหุ้นตกในปี 1929 แต่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ถึงต้นปี 1990 ล่ะ? หากสิ่งนี้ดูคลุมเครือเล็กน้อยอย่าลืมเกี่ยวกับวิกฤตพันธบัตรขยะที่เขย่าวอลล์สตรีทในช่วงเวลาเดียวกัน และใครจะลืมรถไฟเหาะทางการเงินล่าสุดของเรา: ความผิดพลาดของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเริ่มขึ้นในปี 2550?

ฉันไม่ได้พูดถึงไฟป่าทางการเงินในประวัติศาสตร์เหล่านี้เพื่อทำให้คุณกลัว ในความเป็นจริงคุณควรคำนึงถึงความรู้ที่ว่าแม้จะมีปัญหาทางเศรษฐกิจเช่นนี้ แต่ตลาดหุ้นและตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงสามารถสร้างรายได้ให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีประมาณสิบเปอร์เซ็นต์! เมื่อคุณลงทุนเป็นระยะทางไกลคุณไม่ต้องกังวล (มาก) เกี่ยวกับการตกต่ำอย่างรวดเร็วซึ่งบางครั้งทำให้โลกการเงินสั่นคลอนและคุณสามารถรับมือกับช่วงเวลาที่ยากลำบากเพื่อที่คุณจะได้มีความสุขกับช่วงเวลาดีๆ

แต่สิ่งที่น่าประหลาดใจเกี่ยวกับตลาด“ ขาลง” ก็คือพวกเขามีเวลายากมาก ยิ่งไปกว่านั้นหากคุณเลือกที่จะลงทุนเงินในหลักทรัพย์ทางการเงินมากกว่าที่คุณจะทำตามปกติแทนที่จะจ่ายเงินจำนองของคุณให้หมดเร็วขึ้นคุณอาจติดอยู่ในภาวะตกต่ำอย่างใดอย่างหนึ่งและจบลงด้วยการขาดทุน ดังนั้นการเล่นที่ปลอดภัยกว่าคือการลงทุนอย่างสม่ำเสมอในหลักทรัพย์ทางการเงินระยะยาวของคุณ (เช่น IRAs, 401 (k) s) เหมือนที่คุณเคยทำ แต่ให้คิดอย่างจริงจังในการจ่ายเงินจำนองของคุณให้เร็วขึ้นหากคุณโชคดีพอ สามารถ.

นอกจากนี้หากคุณได้ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่โดยรอบอย่างละเอียดก่อนที่จะทำการจำนอง (กล่าวเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย) คุณสามารถคาดหวังมูลค่าทรัพย์สินของคุณได้อย่างสมเหตุสมผลเมื่อเวลาผ่านไป ในกรณีนี้คุณมี แต่จะได้รับจากการสร้างส่วนได้เสียในบ้านของคุณให้เร็วขึ้น (ตราบใดที่คุณมีประกันทรัพย์สินที่ดี) และอย่าลืม: การวางเงินไว้ที่บ้านมากขึ้นหมายถึงการกู้ยืมน้อยลงและนั่นเป็นสิ่งที่ดี เสมอ !

เพื่อเป็นตัวอย่างให้พิจารณาสถานการณ์ทั้งสองนี้:

ขั้นแรกให้ลองนึกภาพว่าคุณได้นำเงินกู้ยืมที่มีดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวหรือเป็นศูนย์ - เงินกู้สำหรับบ้าน 100,000 ดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ยปีละ 5 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นในปีแรกของการจำนองของคุณคุณจะได้รับดอกเบี้ยสะสม 5,000 ดอลลาร์จากจำนวนเงินต้นที่คุณยืมมา (100,000 ดอลลาร์) สำหรับความรับผิดทั้งหมด 105,000 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าสำหรับการชำระเงินจำนองทุกครั้งที่คุณชำระในช่วงสิบสอง

เดือนแรกเพียงอย่างเดียว $ 420 จะนำไปสู่ดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณ ($ 5,000 / 12 เดือน = 416.67 $) กล่าวอีกนัยหนึ่งคือหากการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณคือ $ 540 การชำระเงินของคุณประมาณเจ็ดสิบแปดเปอร์เซ็นต์จะไม่นำไปชำระเงินที่คุณยืมไป!

นอกจากนี้อย่าลืมว่าคุณจะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของนโยบาย PMI (เนื่องจากคุณซื้อบ้านในราคาต่ำกว่ายี่สิบเปอร์เซ็นต์) ในสถานการณ์ข้างต้นนโยบายทั่วไปจะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายประมาณ 40 เหรียญต่อเดือน ดังนั้นคุณจะต้องจ่ายเงินแปดสิบห้าเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินจำนอง $ 540 ต่อเดือนของคุณ ($ 420 + $ 40 = $ 460 หรือ $ 540 x.85 = ประมาณ $ 460) ในดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมการประกันซึ่ง

ไม่ทำให้คุณต้องจ่ายเงินอีกต่อไป บ้านของคุณ. และนั่นคือก่อนภาษี (ทรัพย์สิน)!

ตอนนี้ลองนึกภาพว่าคุณซื้อบ้านหลังเดียวกันนี้มูลค่า 100,000 ดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปีหลังจากจ่ายเงินดาวน์ยี่สิบเปอร์เซ็นต์ (20,000 ดอลลาร์) ล่วงหน้า ซึ่งหมายความว่าคุณต้องยืมเงิน 80,000 ดอลลาร์จากผู้ให้กู้และในปีแรกของการจำนองคุณจะจ่ายดอกเบี้ยสะสมจากเงินกู้ของคุณน้อยกว่าในตัวอย่างก่อนหน้านี้ 1,000 ดอลลาร์หรือ 4,000 ดอลลาร์ ด้วยเหตุนี้เพียงหกสิบสองเปอร์เซ็นต์ของ

การชำระเงินจำนองรายเดือนเท่ากันที่ 540 ดอลลาร์จะถูกนำไปจ่ายดอกเบี้ยสะสมจากเงินกู้ของคุณในปีแรก ($ 4,000 / 12 เดือน = ประมาณ $ 333; และ $ 333 / $ 540 = โดยประมาณ.62)

ยิ่งไปกว่านั้นเนื่องจากคุณเลือกที่จะผ่อนบ้านอย่างน้อยยี่สิบเปอร์เซ็นต์คุณจึงไม่ต้องกังวลกับความยุ่งยาก (และค่าใช้จ่าย) ของนโยบาย PMI นั่นคือความแตกต่างโดยรวมของเงินที่หามาได้ยากของคุณเพิ่มขึ้นอีกยี่สิบสามเปอร์เซ็นต์ที่จะนำไปจ่ายเงินต้นในสินเชื่อบ้านของคุณในปีแรกซึ่งตรงข้ามกับการเปลี่ยนแปลงอัตตาใน“ การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น” สถานการณ์ เหนือสิ่งอื่นใด

การชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณจะใช้จ่ายมากขึ้นในการชำระเงินต้นที่คุณเป็นหนี้ได้เร็วขึ้นเนื่องจากยอดคงค้างรวมลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (หากคุณยืมในอัตราดอกเบี้ยคงที่)

อย่างที่คุณเห็นควรระมัดระวังในการลดจำนวนเงินที่คุณจะเป็นหนี้ให้กับผู้ให้กู้จำนองตั้งแต่เริ่มต้นโดยคิดดอกเบี้ย (ไม่ได้ตั้งใจ) ในการจ่ายเงินจำนวนที่คุณเป็นหนี้และยุติความสัมพันธ์ของคุณด้วย ผู้ให้บริการเงินกู้ - โดยเร็วที่สุด สถาบันให้กู้ยืมไม่ได้ดำเนินการโดยผู้ใจบุญและยิ่งคุณปล่อยให้องค์กรดังกล่าวมีอำนาจเหนือโชคชะตาทางการเงินของคุณนานเท่าไหร่คุณก็จะยิ่งคาดหวังความเศร้าโศกได้มากขึ้นจากการสะสมดอกเบี้ยค่าธรรมเนียมและการโทรศัพท์ที่ก่อกวนในตอนเย็นวันพุธหากคุณลืม การชำระเงิน (Re: "มันอยู่ในจดหมาย Guv'nah - ขอสาบานโดยฉันเด็กที่หิวโหยยากจนฉันทำ!" )

แต่อย่าคาดหวังว่าเจ้าหน้าที่สินเชื่อจะบอกคุณเกี่ยวกับแง่ลบที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงิน พวกเขาต้องการให้คุณเป็นหนี้พวกเขาให้นานที่สุดเพราะนี่คือวิธีที่ผู้ให้กู้ทำกำไร ฉันจะอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับแรงจูงใจที่ผลักดันผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในส่วนถัดไป

แต่อย่าคาดหวังว่าเจ้าหน้าที่สินเชื่อจะบอกคุณเกี่ยวกับแง่ลบที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงิน พวกเขาต้องการให้คุณเป็นหนี้พวกเขาให้นานที่สุดเพราะนี่คือวิธีที่ผู้ให้กู้ทำกำไร ฉันจะอธิบายอย่างละเอียด