การกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

อ่านต่อเพื่อเรียนรู้วิธีกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

Tierra Mallorca

คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้หรือสามารถสร้างรายได้หรือไม่? คุณต้องการกำหนดมูลค่าโดยประมาณสำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ถ้าใช่ข้อมูลต่อไปนี้จะช่วยให้คุณได้ค่าตามข้อมูลเฉพาะมาตรฐาน ข้อมูลนี้สามารถนำไปใช้กับบ้านเดี่ยว, ดูเพล็กซ์, หลายยูนิต, อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์, ที่ดิน, ร้านค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อื่น ๆ

อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ (Cap Rate)

Capitalization Rate หรือ Cap Rate เป็นอัตราส่วนที่ใช้ในการประมาณมูลค่าของรายได้ที่สร้างคุณสมบัติ อัตราสูงสุดคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิหารด้วยราคาขายหรือมูลค่าของทรัพย์สินที่แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ นักลงทุนผู้ให้กู้และผู้ประเมินส่วนใหญ่ใช้อัตราสูงสุดในการประมาณราคาซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประเภทต่างๆ อัตรามูลค่าตลาดถูกกำหนดโดยการประเมินข้อมูลทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันซึ่งเพิ่งขายในตลาดเฉพาะ ทุกตลาดมีความแตกต่างกัน

Cap rate ให้ค่าประมาณที่เชื่อถือได้มากกว่าตัวคูณค่าเช่ารวมของตลาด (GRM) เนื่องจากการคำนวณอัตราสูงสุดใช้รายละเอียดทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์มากกว่า การคำนวณค่าการกลั่นจะพิจารณาเฉพาะราคาขายของอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าขั้นต้น การคำนวณอัตราสูงสุดประกอบด้วยราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ค่าเช่าขั้นต้นรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าจำนวนพื้นที่ว่างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานดังนั้นจึงสามารถประมาณการมูลค่าที่เชื่อถือได้มากขึ้น

ในที่สุดผู้ขายพยายามขายในอัตราสูงสุดที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในขณะที่ผู้ซื้อพยายามซื้อในอัตราสูงสุดที่เป็นไปได้ จากมุมมองของนักลงทุนใด ๆ อัตรา cap ที่สูงขึ้นการลงทุนก็จะดีขึ้น ตัวแปรอื่น ๆ สามารถเข้ามามีบทบาทเช่นสถานที่เงื่อนไข ฯลฯ ที่อาจไม่ปรากฏในอัตราสูงสุดเสมอไป

อัตราสูงสุดกำหนดเป็น "รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ" (NOI) หารด้วยมูลค่าตลาด คุณยังสามารถรับมูลค่าตลาดได้โดยหาร NOI / Cap Rate

ตัวอย่างทั่วไป:

• อสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งมี NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) 80,000 ดอลลาร์และราคาเสนอขาย 1,000,000 ดอลลาร์
• (80,000 เหรียญสหรัฐ / 1,000,000 เหรียญสหรัฐ) x 100 = อัตราหมวก 8%
• อสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งมี NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) 80,000 ดอลลาร์และอัตราสูงสุด 8% (80,000 ดอลลาร์ /.08) = 1,000,000 ดอลลาร์

ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM)

ตัวคูณค่าเช่าขั้นต้นหรือค่าการกลั่นเป็นอัตราส่วนที่ใช้ในการประมาณมูลค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ค่าการกลั่นให้ค่าประมาณคร่าวๆและมีรายละเอียดน้อยกว่าการใช้ vAP tates มาก แต่มีประโยชน์มากในการวิเคราะห์คุณสมบัติอย่างรวดเร็วโดยมีข้อมูลเพียงเล็กน้อย ต้องใช้ข้อมูลทางการเงินเพียงสองส่วนในการคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาขายและค่าเช่ารวมทั้งหมด หากมีข้อมูลนี้สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทรายได้ที่คล้ายคลึงกันล่าสุดหลายรายการในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งข้อมูลดังกล่าวสามารถใช้ในการประมาณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่นั้นได้ นักลงทุนบางรายใช้ค่าการกลั่นรายเดือนและบางรายใช้ค่าการกลั่นรายปีค่าการกลั่นรายเดือนจะเท่ากับราคาขายของอสังหาริมทรัพย์หารด้วยรายได้ค่าเช่ารายเดือนที่เป็นไปได้และค่าการกลั่นรายปีคือยอดขายหารด้วยรายได้ค่าเช่ารายปี

ค่าการกลั่นของตลาดเป็นเพียงการประมาณมูลค่าคร่าวๆเท่านั้นและมีข้อ จำกัด บางประการเช่นไม่คำนึงถึงอัตราว่างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โปรดจำไว้ว่าเมื่อคุณมีข้อมูลเพียงพอที่จะคำนวณอัตราสูงสุดเทียบกับค่าการกลั่นให้ใช้อัตราสูงสุด

ตัวอย่างทั่วไป:

• อสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งมีราคาขาย 300,000 ดอลลาร์และมีค่าเช่ารายเดือน 3,500 ดอลลาร์
• 300,000 เหรียญสหรัฐ / 3,500 เหรียญสหรัฐ = 85.71 GRM
• ในสถานการณ์เดียวกันในการคำนวณ "มูลค่าตลาดโดยประมาณ" จากค่าเช่า 80 GRM และค่าเช่า 3,500 เหรียญ:
• 80 x 3,500 เหรียญ = 280,000 เหรียญ (มูลค่าตลาดโดยประมาณ)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นเพียงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ๆ คำนวณโดยนำรายได้รวมประจำปีหักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งรวมถึงรายได้จากทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด

ตัวอย่างทั่วไป:

• รายได้ (ค่าเช่าและอื่น ๆ) 250,000 เหรียญ
• จำนวนตำแหน่งว่าง: - 5,000 เหรียญ
• ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน: - 175,000 เหรียญ
• รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ70,000 เหรียญ

พูดง่ายๆก็คือ NOI จะแสดงจำนวนเงินที่คุณจะได้รับหลังจากชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดและเก็บค่าเช่าทั้งหมดของคุณ นี่เป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมสำหรับการคำนวณกระแสเงินสดเช่นกัน NOI มีความสำคัญมากในการคำนวณอัตราสูงสุดและความครอบคลุมหนี้

การคืนเงินเป็นเงินสด

Cash on Cash Return คือเปอร์เซ็นต์ที่วัดผลตอบแทนจากเงินสดที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อรายได้ คำนวณโดยการหารกระแสเงินสดก่อนหักภาษีด้วยจำนวนเงินสดที่ลงทุน (เงินดาวน์) และแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) หากกระแสเงินสดก่อนหักภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่ากับ 25,000 ดอลลาร์และเงินสดของเราที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ 100,000 ดอลลาร์ผลตอบแทนจากเงินสดจะเท่ากับ 25% ผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดคำนวณโดยการคำนวณรายได้รวมลบด้วยตำแหน่งงานว่างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจากนั้นลบหนี้ประจำปีซึ่งจะให้กระแสเงินสดก่อนหักภาษี โดยปกติเงินสดจากการคืนเงินสดจะใช้เพื่อประเมินความสามารถในการทำกำไรของคุณสมบัติของรายได้และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบคุณสมบัติของรายได้

ตัวอย่างทั่วไป:

• บุคคลหนึ่งลงทุน $ 25,000 ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดก่อนหักภาษี $ 9,000
• ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36% (คืนเงินสดเป็นเงินสด)

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR)

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) เป็นเครื่องหมายที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในการวัดความสามารถของทรัพย์สินที่สร้างรายได้เพื่อให้ครอบคลุมการชำระเงินจำนองรายเดือน DSCR คำนวณโดยการหารรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ด้วยหนี้ประจำปีของอสังหาริมทรัพย์ การชำระหนี้รายปีเท่ากับยอดรวมประจำปีของดอกเบี้ยและเงินต้นทั้งหมดที่จ่ายสำหรับเงินกู้ทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่น้อยกว่า 1 แสดงว่ารายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระเงินจำนองและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ใช้ DSCR เพื่อตัดสินใจว่าทรัพย์สินมีรายได้เพียงพอที่จะชำระหนี้หรือไม่ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ชอบ 1.1 ถึง 1.2 หรือสูงกว่า (พูดคุยกับผู้ให้กู้ในพื้นที่ของคุณเพื่อหาคำตอบ) ยิ่ง DSCR สูงเท่าไหร่ก็ยิ่งมีรายได้มากขึ้นเพื่อรองรับการชำระหนี้ ในที่สุดหมายความว่ามีความเสี่ยงน้อยลงสำหรับธนาคาร (มุมมองของพวกเขา)

ตัวอย่างทั่วไป:

• อสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งมี NOI 50,000 ดอลลาร์และมีหนี้รายปี 36,000 ดอลลาร์
• (50,000 ดอลลาร์ / 36,000 ดอลลาร์) = 1.38
• DSCR (DCR) จะสูงกว่า 1.3 ซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้สุทธิต่อปีเพิ่มขึ้นประมาณ 38% ซึ่งจะต้องใช้ในการชำระเงินค่าจำนองรายปี (ดู NOI เพื่อดูวิธีคำนวณ NOI)

ฉันหวังว่าข้อมูลข้างต้นจะช่วยคุณได้ มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ไม่ว่าจะสร้างรายได้หรือไม่ก็ตามคือมูลค่าที่ผู้ขายเต็มใจจะขายและสิ่งที่ผู้ซื้อเต็มใจจะจ่าย มีหลายปัจจัยที่มีผลต่อราคาซื้อขั้นสุดท้าย ปัจจัยเหล่านี้รวมถึงคุณสมบัติของเรื่องที่ตั้งสภาพทางกายภาพอายุของอาคารปัจจัยส่วนบุคคลของผู้ซื้อและหรือผู้ขายความปรารถนาช่วงเวลาของปีปัจจัยความต้องการทักษะการเจรจาความรู้ของผู้ซื้อและผู้ขายอัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุน การรับรู้ความเสี่ยงการซ่อมแซมที่จำเป็นการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีจำเป็นต้องปฏิบัติตามรหัสอาคารตัวเลือกการขายของผู้ขายรายได้และค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์ไว้เทียบกับที่ระบุไว้ต้นทุนทางการเงินและปัจจัยอื่น ๆ ที่มีแนวโน้มที่จะเข้ามามีส่วนในการกำหนดมูลค่าหรือราคาขายที่ตกลง