คุณต้องตรวจสอบสถานะก่อนซื้อบันทึกของโรงแรม

คุณกำลังซื้อหรือพิจารณาลงทุนในบันทึกของโรงแรมหรือไม่? ในขณะที่โรงแรมเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์การลงทุนในบันทึกของโรงแรมนั้นแตกต่างกันเนื่องจากคุณไม่เพียง แต่ซื้อบันทึกย่อ แต่ยังได้รับทรัพย์สินที่แท้จริงด้วย ด้วยเหตุนี้คุณจึงต้องตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนซื้อบันทึกของโรงแรม แม้ว่านี่จะไม่ใช่รายการตรวจสอบสถานะที่ละเอียดถี่ถ้วน แต่นี่เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในกระบวนการซื้อบันทึกของโรงแรม

1. เดินผ่านโรงแรม

เมื่อนักลงทุนซื้อบันทึกโรงแรมพวกเขาจะได้รับทั้งหมายเหตุและทรัพย์สินที่แท้จริง นักลงทุนควรดำเนินการกับผู้รับเหมาและวิศวกรที่มีประสบการณ์ ยืนยันว่าทรัพย์สินของโรงแรมทั้งหมดเป็นไปตามกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อมและใบอนุญาตการใช้งานตามเงื่อนไขที่ออกโดยรัฐบาล

2. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารเงินกู้ทั้งหมดอยู่ในสถานที่

ก่อนที่จะซื้อเงินกู้โรงแรมให้ยืนยันจำนวนครั้งที่ได้รับมอบหมายเงินกู้ให้กับผู้ซื้อเงินกู้ นอกจากนี้คุณยังต้องการได้รับไฟล์จดหมายโต้ตอบของผู้ขาย นอกเหนือจากข้อมูลนี้แล้วให้มองหาข้อตกลงการจัดการโรงแรมและข้อตกลงความสะดวกสบายหรือข้อตกลงรอง ทำงานร่วมกับทนายความของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารการมอบหมายงานทั้งหมดสมบูรณ์และทำงานได้อย่างถูกต้อง

3. จ้างผู้เชี่ยวชาญด้านการแบ่งเขตเพื่อตรวจสอบการปฏิบัติตามข้อกำหนดของโรงแรม

ในระหว่างกระบวนการตรวจสอบสถานะควรจ้างทีมผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินสภาพและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของทรัพย์สิน ผู้เชี่ยวชาญด้านการแบ่งเขตผู้ตรวจสอบวิศวกรและผู้ตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมควรวิเคราะห์ทรัพย์สินและจัดทำรายงานการค้นพบ ตัวอย่างเช่นผู้เชี่ยวชาญด้านการแบ่งเขตควรตรวจสอบสิทธิ์ของโรงแรมเช่นยืนยันว่าจำนวนที่จอดรถเป็นไปตามข้อกำหนดการแบ่งเขต ผู้ตรวจสอบวิศวกรควรจัดทำรายงานเกี่ยวกับลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สินรวมทั้งระบบประปาไฟฟ้าคอมพิวเตอร์โทรศัพท์และเครื่องกล รายงานวิศวกรควรให้รายละเอียดสภาพขององค์ประกอบโครงสร้างด้วย

ผู้ตรวจสอบสิ่งแวดล้อมควรมองหาอันตรายต่อสิ่งแวดล้อมในปัจจุบันและที่อาจเกิดขึ้นซึ่งอาจมีอยู่ในและใกล้กับทรัพย์สิน ผู้ตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมควรตรวจสอบด้วยว่าป้ายของที่พักและโรงแรมเป็นไปตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมทั้งหมดและใบอนุญาตการใช้งานตามเงื่อนไขที่ออกโดยรัฐบาลหรือไม่ ป้ายควรได้รับการตรวจสอบว่าเป็นไปตามกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อมและกฎหมายของรัฐ

4. วิเคราะห์การดำเนินงานของโรงแรม

วิเคราะห์ระบบโรงแรม ตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการรักษาหรือเปลี่ยนแปลงแนวคิดโปรโตคอลและระบบของโรงแรม ผู้ซื้อหมายเหตุโรงแรมบางรายแก้ไขหรือกรอกข้อมูลการเงินของโรงแรมหากโรงแรมมีการจัดการไม่ถูกต้อง โปรดทราบว่าผู้ซื้อโรงแรมบางรายยังใช้ระบบการจัดการรายได้ระบบการจองและระบบควบคุมต้นทุนแบบใหม่ คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเหล่านี้ในขณะวิเคราะห์การซื้อบันทึกโรงแรมของคุณ

5. ตรวจสอบไฟล์ของพนักงานและปัญหาด้านแรงงานทั้งหมด

ยืนยันว่าพนักงานทุกคน (รวมถึงแม่บ้านภารโรงและทีมผู้บริหาร) เป็นผู้ปฏิบัติงานตามกฎหมายและมีเอกสารที่ถูกต้องในไฟล์ หากคุณพบว่ามีคนงานที่ไม่มีเอกสารขอแนะนำให้ค้นหาบันทึกของโรงแรมอื่นเพื่อซื้อ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้วิเคราะห์ตำแหน่งของพนักงานทั้งหมดตั้งแต่ภารโรงไปจนถึงผู้จัดการ

นอกจากนี้คุณควรพิจารณาปัญหาเกี่ยวกับสหภาพแรงงาน นี่เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งหากคุณกำลังซื้อโน้ตของแบรนด์โรงแรมขนาดใหญ่ ตัวอย่างเช่นหากโรงแรมอยู่ภายใต้การรณรงค์ของสหภาพแรงงานค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของโรงแรมอาจเพิ่มขึ้นมากถึง 40% สิ่งนี้สามารถลดมูลค่าของบันทึกโรงแรมของคุณ

6. ตรวจสอบข้อกำหนดการเป็นเจ้าของใหม่กับแฟรนไชส์ของโรงแรม

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะซื้อโรงแรมแฟรนไชส์ให้ตรวจสอบเงื่อนไขและข้อกำหนดของแบรนด์สำหรับการเป็นเจ้าของใหม่ แฟรนไชส์ซีบางรายอาจกำหนดให้แฟรนไชส์ซีจ่ายเงินคืนค่าธรรมเนียมแฟรนไชส์ที่ยังไม่ได้ชำระเพื่อเป็นกรณีฉุกเฉินในการใช้แบรนด์ แฟรนไชส์โรงแรมบางรายต้องการค่าธรรมเนียมการยกเลิกสำหรับเจ้าของใหม่ที่ต้องการยกเลิกและจ้างผู้ดำเนินการรายใหม่

นอกจากนี้ผู้ซื้อแฟรนไชส์อาจต้องการแผนการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของหมายเหตุ แผนการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์คือแผนการอัปเกรดสำหรับโรงแรม บางครั้งใช้สำหรับโรงแรมเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายสิ่งแวดล้อมและกฎหมายของรัฐบาล แฟรนไชส์บางรายยังต้องการเพื่อให้แฟรนไชส์ซีสามารถปฏิบัติตามมาตรฐานของแบรนด์โรงแรมได้ ต่อไปนี้คือการปรับปรุงทั่วไปบางประการ:

การปรับปรุงอาคารภายนอกรวมถึงป้ายหลังคาและสี
การอัปเดตห้องและล็อบบี้เช่นไฟและอุปกรณ์ต่างๆ
สิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ ๆ เช่นสระว่ายน้ำในร่ม / กลางแจ้งและพื้นที่ออกกำลังกาย
ขยายหรือปรับปรุงที่จอดรถ

7. ค้นหาโกหกที่ซ่อนอยู่ในทรัพย์สิน

เมื่อคุณซื้อบันทึกของโรงแรมคุณไม่เพียง แต่ซื้อเงินกู้ แต่คุณยังซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย ด้วยเหตุนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องดำเนินการค้นหาตามเงื่อนไขในสถานที่ให้บริการ นอกจากนี้ยังจำเป็นที่จะต้องเรียกใช้การค้นหา UCC สำหรับคนโกหกที่ซ่อนอยู่ การโกหกที่โดดเด่นในทรัพย์สินสามารถลดมูลค่าของบันทึกของโรงแรมได้ ทนายความที่มีความรู้ควรจะสามารถค้นหาคำเลียนแบบให้คุณได้

8. ตรวจสอบการเงินของโรงแรม

เนื่องจากคุณจะซื้อทรัพย์สินทางกายภาพพร้อมกับบันทึกย่อของโรงแรมคุณจึงต้องขอทนายความและ / หรือนักบัญชีของคุณเพื่อดำเนินการตรวจสอบสถานะทางการเงินของโรงแรม ข้อมูลที่ควรตรวจสอบ ได้แก่:

งบกำไรขาดทุนรายเดือนพร้อมกำหนดการรองรับ
อัตราการเข้าพักและอัตรารายวันเฉลี่ย (3 ปีล่าสุด)
งบกำไรขาดทุนปีต่อปีในปัจจุบันโดยเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า
งบดุลที่ตรวจสอบแล้ว (สำหรับ 5 ปีล่าสุด)
ใบเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินและทรัพย์สินส่วนบุคคลในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
งบกำไรขาดทุนที่ตรวจสอบประจำปีพร้อมตารางการรองรับทั้งหมด (สำหรับ 3 ปีล่าสุด)
สินค้าคงคลังของ FF&E วัสดุสิ้นเปลือง
รายจ่ายลงทุน (5 ปีล่าสุด) พร้อมประมาณการรายจ่ายปัจจุบัน
สำเนาสัญญาที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเช่นข้อตกลงการจัดการโรงแรมสัญญาบริการใบอนุญาตใบอนุญาตสัญญาเช่าข้อตกลงการเจรจาต่อรองร่วมและเอกสารทั้งหมดที่มีรายละเอียดภาระผูกพันที่เจ้าของโรงแรมใหม่จะต้องรับผิดชอบ
เอกสารความคุ้มครองรวมถึงค่าเบี้ยประกันภาษาของกรมธรรม์และวันหมดอายุ

สรุป

เมื่อซื้ออย่างถูกต้องหมายเหตุของโรงแรมอาจเป็นการลงทุนที่มีกำไร เช่นเดียวกับการลงทุนส่วนใหญ่สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงเป้าหมายและวัตถุประสงค์ที่คุณต้องการบรรลุ การซื้อบันทึกโรงแรมเหมาะที่สุดสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์และความรู้ในการเป็นเจ้าของโรงแรม หากคุณไม่มีสิ่งนี้ขอแนะนำให้ซื้อบันทึกทางการค้าประเภทอื่น หากคุณมีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมโรงแรมหรือการบริการและคุณสะดวกที่จะซื้อบันทึกของโรงแรมอย่าลืมจ้างทนายความที่มีประสบการณ์ซึ่งสามารถช่วยคุณได้ตลอดกระบวนการซื้อกิจการ