วิธีการคำนวณผลตอบแทนเป็นเงินสด: วิธีการและสูตร

ผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสด (CoC) เป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในการเปรียบเทียบความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันหรือเพื่อวัดกับโอกาสการลงทุนอื่น (ที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์)

โอเค แต่จากที่กล่าวมาควรสังเกตว่าเงินสดเป็นเงินสดไม่ใช่เครื่องมือที่มีประสิทธิภาพโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการวัดความสามารถในการทำกำไรของรายได้ค่าเช่าและปัจจุบันได้รับความสนใจในการวิเคราะห์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่าที่เคยได้รับเมื่อหลายปีก่อน.

ข้อบกพร่องประการหนึ่งอยู่ที่ความจริงที่ว่าการคืนเงินเป็นเงินสดไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าของเงินตามเวลา (กล่าวคือความคิดที่ว่าเงินดอลลาร์ในวันนี้มีค่ามากกว่าดอลลาร์ในอนาคต) การคืนเงินสดเป็นเงินสดจะต้อง จำกัด เฉพาะการวัดกระแสเงินสดในปีแรกของรายได้ที่อยู่อาศัยไม่ใช่กระแสเงินสดของปีในอนาคต

อย่างไรก็ตามเงินสดเป็นเงินสดยังคงให้ประโยชน์แก่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และเป็นผู้เริ่มต้น มาดูกัน

วิธี

ในทางปฏิบัติผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดจะวัดอัตราส่วนระหว่างกระแสเงินสดที่คาดการณ์ไว้ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในช่วงปีแรกต่อจำนวนเงินลงทุนเงินสดเริ่มต้นของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ดังนั้นเงินสดเป็นเงินสดจึงแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์เสมอ

คำจำกัดความ

เนื่องจาก "กระแสเงินสดปีแรก" และ "การลงทุนครั้งแรก" ของอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการคำนวณ CoC จึงจำเป็นต้องอธิบายแต่ละข้อ

• "กระแสเงินสดปีแรก" (หรือกระแสเงินสดประจำปี) คือจำนวนเงินที่ทรัพย์สินคาดว่าจะสร้างขึ้นในช่วงปีแรกของการดำเนินงาน
• "เงินลงทุนเริ่มต้น" (บางครั้งเรียกว่าการลงทุนทั้งหมด) คือจำนวนเงินสดทั้งหมดที่ลงทุนรวมถึงเงินดาวน์คะแนนเงินกู้และต้นทุนในการได้มา (ค่าธรรมเนียมในสัญญาและกรรมสิทธิ์การประเมินและค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบ)

การคำนวณ

สูตรคือ:

กระแสเงินสดประจำปี / การลงทุนทั้งหมด = ผลตอบแทนจากเงินสด

เพื่อแสดงวิธีการคำนวณลองพิจารณาตัวอย่าง

สมมติว่าคุณสนใจที่จะซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์โดยมีสมมติฐานดังต่อไปนี้และต้องการพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดของคุณจะเป็นเท่าใดจากการลงทุน

• ทั้งหมด 6 ยูนิต
• ต้นทุนการได้มา: 5,000 เหรียญ
• ค่าเช่า: $ 1,000 ต่อเดือน
• ค่าเผื่อตำแหน่งงานว่าง: 5%
• รายได้อื่น ๆ: 720 เหรียญต่อปี
• ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน: 27,781 เหรียญต่อปี
• เงินสำรองทดแทน: 1,800 เหรียญต่อปี
• จำนอง: 350,000 เหรียญ
• คะแนนเงินกู้: 3,500 เหรียญ
• การชำระเงินรายปี: $ 25,181

เอาล่ะตอนนี้เรามาใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อกำหนด "กระแสเงินสดประจำปี" และ "การลงทุนทั้งหมด" ที่จำเป็นในการคำนวณอัตราผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด

กระแสเงินสดประจำปี

1. รายได้รวมตามกำหนดการ ((6 หน่วย x 1,000 เหรียญ) x 12): = 72,000 เหรียญ
2. รายได้จากการดำเนินงานรวม (GSI - ตำแหน่งงานว่าง + รายได้อื่น ๆ): $ 72,000 - 3,600 + 720 = $ 69,120
3. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (GOI - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน): $ 69,120 - 27,781 = $ 41,331
4. กระแสเงินสดประจำปี = (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ - สำรองทดแทน - หนี้)
5. ผลลัพธ์: $ 41,331 - 1,800 - 25,181 = $ 14,350

การลงทุนทั้งหมด

1. เงินลงทุนทั้งหมด = (เงินดาวน์ + ต้นทุนการได้มา + คะแนนเงินกู้)
2. ผลลัพธ์: 150,000 ดอลลาร์ + 5,000 + 3,500 = 158,500 ดอลลาร์

การคำนวณ

กระแสเงินสดประจำปี / เงินลงทุนทั้งหมด = เงินสดคืน

14,350 ดอลลาร์ / 158,500 ดอลลาร์ = 9.05%

ตอนนี้คุณรู้แล้วว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เฉพาะนี้ให้ผลตอบแทนเป็นเงินสด 9.05% คุณสามารถเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกันหรือการลงทุนทางเลือกอื่น ๆ เช่นอัตรา T-Bill และตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อหรือไม่ การซื้อ

ตัวอย่าง (CoC ในรายงาน)

ตัวอย่าง (การคำนวณ CoC)

© 2008 James Kobzeff