การซื้อสิ่งก่อสร้างใหม่หรือ "นอกแผน" ในฝรั่งเศส

Pixabay

การวางแผนในการซื้อนอกแผน

การซื้อสิ่งก่อสร้างใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้างจากผู้พัฒนาเรียกว่าการซื้อนอกแผนในฝรั่งเศส การซื้อนอกแผนเป็นวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างปลอดภัยและให้ผลกำไรในฝรั่งเศส

ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อนอกแผนสิ่งสำคัญคือต้องกำหนดขั้นตอนของการวางแผนว่านักพัฒนาอยู่ในขั้นตอนใดสิ่งนี้จะทำให้คุณรู้สึกดีกับความเป็นไปได้ของโครงการ นักพัฒนาซอฟต์แวร์บางรายจำเป็นต้องจัดกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพให้มากที่สุดก่อนที่ธนาคารของพวกเขาจะปล่อยเงิน เป็นไปได้ว่าผู้พัฒนาอาจยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่จะสร้างโครงการ แม้ว่าพวกเขาจะเป็นเจ้าของที่ดิน แต่พวกเขาอาจไม่ได้รับการอนุมัติการวางแผนและการอนุญาตทั้งหมด ปัจจัยเหล่านี้จะมีผลต่อการเริ่มโครงการหรือไม่ คุณต้องกำหนดความเป็นไปได้ที่แผนจะมีการเปลี่ยนแปลงซึ่งอาจมีนัยสำคัญจากที่เคยนำเสนอให้คุณ

เมื่อนักพัฒนาซอฟต์แวร์ได้รับความยินยอมในการวางแผนโดยสมบูรณ์คุณจะต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ ขอดูแผน คุณอาจต้องไปที่ mairie ในพื้นที่เพื่อดู แผนโดยทั่วไปจะบอกคุณเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการจากนั้นสัญญาเบื้องต้นจะทำ

สิ่งสำคัญคือต้องทำการวิจัยเกี่ยวกับนักพัฒนาด้วยตนเอง ในขณะที่นักพัฒนาชาวฝรั่งเศสมีแนวโน้มที่จะมีความน่าเชื่อถือและมีชื่อเสียงมากกว่า แต่บางส่วนของเคาน์เตอร์ในประเทศอื่น ๆ ก็ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องรู้ว่าคุณกำลังทำธุรกิจกับใคร ดังนั้นทำการวิจัยเล็กน้อยพูดคุยกับนักลงทุนคนอื่น ๆ และถ้าเป็นไปได้ไปที่การพัฒนาก่อนหน้านี้

ในขณะที่นักพัฒนาชาวฝรั่งเศสมีแนวโน้มที่จะมีความน่าเชื่อถือและมีชื่อเสียงมากกว่า แต่บางส่วนของเคาน์เตอร์ในประเทศอื่น ๆ ก็ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องรู้ว่าคุณกำลังทำธุรกิจกับใคร ทำวิจัยของคุณ!

ประโยชน์ของการจัดซื้อนอกแผนสำหรับนักลงทุน

การจัดซื้อนอกแผนในฝรั่งเศสมอบสิทธิประโยชน์มากมายให้กับนักลงทุน ไม่ว่าคุณจะต้องการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไรเสนอซื้อต่อปล่อยหรือมีรายได้จากค่าเช่าระยะยาวการวางแผนนอกแผนเป็นสิ่งที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจ

การเลือกห้องชุดเป็นประโยชน์ที่แน่นอนสำหรับการซื้อนอกแผน ในการพัฒนาใด ๆ หน่วยงานหรือคุณสมบัติบางอย่างจะต้องเป็นที่ต้องการมากกว่าที่อื่นเนื่องจากสถานที่ตั้งที่สะดวกมุมมองความเป็นส่วนตัวขนาดหรือลักษณะที่พึงประสงค์อื่น ๆ เมื่อซื้อนอกแผนคุณมีโอกาสที่จะซื้อสถานที่ที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดในการพัฒนาและทำกำไรตามนั้น

ข้อดีอีกประการหนึ่งของการซื้อนอกแผนคือการกำหนดราคา นักพัฒนาจะปิดความเสี่ยงทางการเงินโดยการตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการอย่างน้อยส่วนหนึ่งขายล่วงหน้าก่อนที่จะมีการก่อสร้าง พวกเขาเข้าใจดีว่าผู้ซื้อรายแรก ๆ เหล่านี้อาศัยชื่อเสียงการแสดงผลงานศิลปะสถานที่ตั้งทรัพย์สินและจินตนาการเล็กน้อยในการตัดสินใจลงทุนและต้องเสนอราคาต่ำเพื่อเป็นแรงจูงใจในการเสี่ยง ในขณะที่โครงการก่อสร้างดำเนินไปการกำหนดราคาและมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นโดยตระหนักถึงการสร้างทุนสำหรับนักลงทุนรายแรก ๆ เมื่อก่อสร้างเสร็จสามารถขายทรัพย์สินได้กำไร

นอกจากนี้โครงการนอกแผนมักจะอยู่ในพื้นที่รีสอร์ทซึ่งให้ยืมตัวเองเพื่อจัดหาวันหยุดหรือบ้านพักตากอากาศที่ดีเยี่ยมรวมทั้งรายได้ค่าเช่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับนักท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัยสูงสามารถให้อัตรากำไร 7-10% สำหรับนักลงทุน

การทำสัญญาสำหรับอสังหาริมทรัพย์นอกแผนในฝรั่งเศส

หากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผนในฝรั่งเศสคุณจะต้องทำสัญญาสองส่วน

Contrat de Reservation

ส่วนแรกของสัญญาเรียกว่า Contrat de Reservation Contrat de Reservation ส่วนใหญ่ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้ได้ข้อผูกมัดจากผู้ซื้อและอาจค่อนข้างคลุมเครือในแง่ของความรับผิดชอบของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ ในความเป็นจริงนักพัฒนาไม่ได้อยู่ภายใต้ภาระผูกพันใด ๆ ที่จะขายให้คุณแม้ว่าจะเซ็นสัญญาเบื้องต้นแล้วก็ตาม สัญญาเบื้องต้นโดยทั่วไปจะเรียกเงินมัดจำซึ่งจะได้รับคืนเต็มจำนวนหากโครงการไม่ดำเนินการ

ระดับของรายละเอียดที่ให้ไว้ใน Contrat de Reservation จะแตกต่างกันไปในแต่ละนักพัฒนาซอฟต์แวร์รายหนึ่งไปยังอีกราย แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่ารายละเอียดของแผนอาจมีการเปลี่ยนแปลงและมักจะเปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาระหว่างการลงนามในสัญญาเบื้องต้นและสัญญาขั้นสุดท้าย

Contract de Reservation คือเวลาในการจัดการกับภาระผูกพันในการจำนอง แม้ว่าจะเป็นการดีที่จะได้รับการอนุมัติการจำนองเบื้องต้นอย่างน้อยก่อนที่จะทำสัญญาเบื้องต้น แต่ก็เป็นความคิดที่ดีที่จะแทรกประโยคฉุกเฉินในการจำนอง

แม้ว่าจะไม่มีข้อผูกมัดทางกฎหมายในการทำสัญญาเบื้องต้น แต่การไม่ทำเช่นนั้นหมายความว่าคุณจะต้องรอจนกว่าจะมีสัญญาสุดท้าย หากคุณไม่สบายใจที่จะเข้าสู่ Contrat de Reservation และเลือกที่จะรอจนกว่าจะมีสัญญาฉบับสุดท้ายคุณอาจพลาดสิ่งจูงใจในการกำหนดราคาล่วงหน้าและคุณสมบัติเฉพาะที่คุณต้องการ

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

สัญญาฉบับสุดท้ายเรียกว่า Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA) สัญญานี้จะมีรายละเอียดทั้งหมดของการพัฒนาที่เสนอรวมถึงตำแหน่งที่แน่นอน สิ่งสำคัญคือต้องเปรียบเทียบ VEFA กับ Contract de Reservation อย่างรอบคอบเพื่อความแตกต่าง

คุณควรตรวจสอบขนาดและที่ตั้งของทรัพย์สินของคุณโดยเฉพาะ หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นเงื่อนไขของ VEFA จะมีผลเหนือกว่า สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตความคลาดเคลื่อนของมิติด้วย โดยทั่วไปนักพัฒนาจะแทรกประโยคที่ให้ค่าเผื่อมิติได้สูงสุด 5%

ส่วนคำบอกกล่าวอธิบายจะมีคำอธิบายทางเทคนิคของวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้าง ส่วนนี้มักจะรวมวลี 'หรือเทียบเท่า' ไว้และอาจทำให้ผู้สร้างใช้ดุลยพินิจอย่างมากในการเปลี่ยนวัสดุเหล่านั้น นอกจากนี้คำบอกกล่าวอธิบายจะอธิบายถึงสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางทั้งหมดและเงื่อนไขการใช้งาน

ในขณะนี้นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะส่งสำเนากฎคุณสมบัติที่เรียกว่า Cahier des Charges ให้คุณ ซึ่งจะรวมถึงสิ่งต่างๆเช่นข้อ จำกัด ในการใช้ทรัพย์สินค่าบริการและกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เอกสารสนับสนุนฉบับสมบูรณ์รายละเอียดคำอธิบายจะได้รับการจัดเตรียมและเก็บไว้ในไฟล์โดยเจ้าหน้าที่

สัญญาทั้งหมดรวมถึงเอกสารประกอบจะรวมศัพท์แสงและภาพวาดทางเทคนิคจำนวนมากทั้งหมดเป็นภาษาฝรั่งเศส นักลงทุนแม้กระทั่งผู้ที่พูดภาษาฝรั่งเศสได้คล่องก็อาจต้องการพิจารณาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญจากภายนอกในการตรวจสอบและดำเนินการตามสัญญา นักพัฒนาจะจ้างบริการของ notaire จัดทำสัญญา VEFA อย่างไรก็ตามเพื่อช่วยให้คุณเข้าใจกระบวนการและปกป้องผลประโยชน์ของคุณคุณอาจต้องการลงนามในสัญญาเบื้องต้นและขั้นสุดท้ายต่อหน้าผู้รับรองที่คุณเลือกเอง หากคุณเลือกใช้บริการของนักรับรองเอกสารควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขามีประสบการณ์เกี่ยวกับสัญญา VEFA นอกจากชื่อเสียงของคุณเองแล้วคุณอาจต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอื่น ๆ เช่นสถาปนิกหรือวิศวกรต้องส่งสำเนา VEFA ฉบับเต็มให้คุณล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งเดือนก่อนลายเซ็นเพื่อให้คุณมีเวลาตรวจสอบเนื้อหาได้อย่างเต็มที่

นักลงทุนแม้กระทั่งผู้ที่พูดภาษาฝรั่งเศสได้คล่องก็อาจต้องการพิจารณาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญจากภายนอกในการตรวจสอบและดำเนินการตามสัญญา

Pixabay

การคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับการซื้อนอกแผน

กฎหมายของฝรั่งเศสมีกฎและข้อบังคับหลายประการที่ให้ความคุ้มครองผู้บริโภค ความคุ้มครองบางส่วน ได้แก่:

1. ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาเบื้องต้น (Contrat de Reservation) ผู้ซื้อสามารถรอจนกว่าสัญญาขั้นสุดท้ายโดยละเอียด (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)) จะพร้อมใช้งาน
2. นักพัฒนาไม่สามารถขอหรือรับเงินมัดจำได้จนกว่าจะมีการลงนามในสัญญาเบื้องต้น (Contrat de Reservation)
3. การฝากเงินจะต้องวางไว้ในบัญชีลูกค้าผ่านธนาคารหรือผู้รับรอง ไม่สามารถใช้เพื่อเป็นทุนในโครงการได้
4. มีจำนวนเงินฝากสูงสุดที่อนุญาตและขึ้นอยู่กับวันที่ส่งมอบทรัพย์สินโดยประมาณ หากทรัพย์สินจะเสร็จสิ้นภายในหนึ่งปีเงินฝากต้องไม่เกิน 5% ระหว่างหนึ่งถึงสองปีเงินฝากสูงสุดคือ 2% หากทรัพย์สินไม่แล้วเสร็จเป็นเวลานานกว่าสองปีจะไม่มีข้อกำหนดในการวางมัดจำ
5. สัญญาเบื้องต้นจะต้องระบุวันที่ล่าสุดที่ต้องลงนามในสัญญา VEFA ขั้นสุดท้าย หากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ตรงตามวันดังกล่าวคุณมีสิทธิ์ที่จะถอนตัวจากสัญญาและรับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน
6. เช่นเดียวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่คุณสมบัตินอกแผนจะมีระยะเวลาการระบายความร้อนเจ็ดวัน เมื่อคุณลงนามใน Contrat de Reservation คุณจะมีช่วงเวลาพักเครื่องเจ็ดวันในระหว่างนั้นคุณสามารถถอนตัวจากสัญญาได้โดยไม่มีค่าปรับและได้รับเงินมัดจำคืน
7. สัญญาสามารถยกเลิกได้หากคุณไม่ได้ให้สำเนาหรืออย่างน้อยก็สามารถเข้าถึงเอกสารทางเทคนิคฉบับสมบูรณ์ของแผนทรัพย์สินและการก่อสร้าง
8. คุณต้องได้รับสำเนากฎและข้อบังคับที่จะบังคับใช้กับที่พักล่วงหน้า สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงข้อ จำกัด สำหรับการใช้งานทางธุรกิจค่าบริการกฎการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและอื่น ๆ
9. ต้องส่งสำเนา VEFA ฉบับเต็มให้คุณล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งเดือนก่อนลายเซ็นเพื่อให้คุณมีเวลาตรวจสอบเนื้อหาทั้งหมด

สร้างบ้านในฝันของคุณในฝรั่งเศส

สำหรับผู้ซื้อที่มีการศึกษาและมีไหวพริบการซื้อนอกแผนในฝรั่งเศสอาจเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการได้บ้านพักตากอากาศที่คุณต้องการในสถานที่ที่คุณต้องการ