ฉันควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่?

คุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณเมื่อใด

พูดง่ายๆคือคุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อจะช่วยให้คุณประหยัดเงิน อย่าเน้นการจำนองมากเกินไปโดยจินตนาการว่ามันใหญ่และน่ากลัว

หากคุณสามารถดึงเอกสารบางส่วนมารวมกัน (โดยทั่วไป: W2, ใบแจ้งยอดจากธนาคาร, จ่ายต้นขั้ว, การคืนภาษี, หลักฐานการประกันภัย) คุณสามารถช่วยตัวเองได้หลายพันดอลลาร์ตลอดอายุการจำนองของคุณด้วยการรีไฟแนนซ์

กลยุทธ์การรีไฟแนนซ์

ใครก็ตามที่บอกคุณว่าพวกเขารู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ใดในอีกไม่กี่ปีนั้นกำลังโกหกคุณ กลยุทธ์ที่ฉันแนะนำให้กับลูกค้าของฉันคือพวกเขาใช้โอกาสในการรีไฟแนนซ์ใด ๆ ที่จะลดอัตราดอกเบี้ยของพวกเขาสำหรับ "เงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่าย"

แต่ "เงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่าย" คืออะไร? ไม่ต้องมีการจับ?

คุณคิดถูกถ้าคุณคิดว่าผู้ให้กู้และนายหน้าของคุณยังคงทำเงินด้วยเงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่าย อย่างไรก็ตามนั่นไม่ได้หมายความว่าจะเป็นข้อตกลงที่ไม่ดีสำหรับคุณ!

ความเข้าใจผิดทั่วไปเกี่ยวกับเงินกู้ที่ไม่มีต้นทุนคือจะไม่มีเงินครบกำหนดชำระเมื่อปิดเงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่าย แม้ว่าจะทำให้เข้าใจง่าย แต่ก็เป็นวิธีที่ไม่ดีในการประเมินการจำนองจากมุมมองของการเป็นผู้กู้เพราะเป็นการทำธุรกรรมที่ซับซ้อนกว่านั้น

เงินไปอยู่ที่ไหนในเงินกู้ที่ไม่มีต้นทุน?

ฉันจะใช้ตัวเลขทั่วไปเพื่อแสดงให้เห็นว่าเงินไหลไปที่ใดในการจำนองที่ไม่มีค่าใช้จ่ายซึ่งจะช่วยให้คุณเข้าใจธุรกรรมการรีไฟแนนซ์

สมมติว่าบ้านของคุณมีมูลค่า 250,000 เหรียญและคุณยังคงเป็นหนี้อยู่ 200,000 เหรียญ อัตราการจำนองปัจจุบันของคุณคือ 5% คุณได้รับข้อเสนอการรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายที่ 4% (คุณควรรับมันไว้เสมอและฉันจะอธิบายเหตุผลในหัวข้อถัดไป)

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้อาจมีลักษณะดังนี้ (แตกต่างกันไปตามรัฐและผู้ขาย):

• Title Insurance: 700 เหรียญ
• การประเมินราคา: 500 เหรียญ
• ค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่าย: 900 เหรียญ
• ค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี: 300 เหรียญ
• ค่าธรรมเนียมรายงานเครดิต: 50 เหรียญ

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ยังคงต้องได้รับเงินกู้ยืมที่ไม่มีค่าใช้จ่ายแม้ว่าคุณจะไม่ได้จ่ายก็ตาม นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น

ผู้ให้กู้เสนอสิ่งที่เรียกว่า "เครดิตผู้ให้กู้" เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการกู้ยืม เมื่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อจำนองดูสิ่งที่พวกเขาเรียกว่า "เรทชีท" สำหรับเงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่ายพวกเขาจะมองหาเครดิตผู้ให้กู้ที่ครอบคลุมค่าใช้จ่าย ในตัวอย่างข้างต้นนั่นคือ $ 2450 สำหรับเงินกู้ 200,000 ดอลลาร์ซึ่งเท่ากับ 1.225% ของจำนวนเงินกู้ทั้งหมด

ดังนั้นในใบแจ้งอัตราอัตราดอกเบี้ย 4% อาจมีเครดิตผู้ให้กู้อยู่ที่ 1.3% ถัดจากนั้น เพื่อทำความเข้าใจสิ่งนี้ให้ดีขึ้นเล็กน้อยโปรดจำไว้ว่าที่อัตราดอกเบี้ย 3.75% เครดิตผู้ให้กู้อาจเป็น 0.2% จะมีตัวเลือกในการ "จ่ายคะแนน" เช่นกันหากคุณต้องการจ่ายเงินเพิ่มเพื่อลดอัตราที่ใกล้เคียงกับ 3% ในตัวอย่างนี้

คุณอาจสงสัยว่าทำไมคุณยังต้องนำเงินไปที่โต๊ะปิดถ้าเป็นเงินกู้ที่ไม่มีค่าใช้จ่าย คำตอบคือเพราะคุณยังคงมีความสนใจที่จะจ่ายเงินจำนองเก่าและคุณอาจจะต้องสร้างบัญชีสัญญาใหม่ (ซึ่งภาษีและเงินประกันของคุณจะใช้ในปีหน้า) ฉันบอกลูกค้าของฉันว่านี่เป็นการชำระล้างเนื่องจากคุณจะได้รับเงินคืนจากผู้ให้กู้รายเก่าของคุณสองสามสัปดาห์หลังจากปิดบัญชีและคุณจะข้ามการชำระเงินจำนองได้ (การจำนองจะได้รับการชำระหลังจากมีดอกเบี้ยเกิดขึ้นหรือ " ค้างชำระ "ดังนั้นหากคุณปิดในวันที่ 23 ตุลาคมคุณจะชำระเงินสำหรับวันที่ 23 ตุลาคมถึง 31 ตุลาคมเมื่อปิดบัญชีและการชำระเงินงวดแรกของคุณสำหรับการจำนองใหม่จะไม่ถึงวันที่ 1 ธันวาคม)

เหตุใดฉันจึงควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหากไม่มีค่าใช้จ่าย

ถ้าไม่มีค่าใช้จ่ายและเป็นอัตราที่ต่ำกว่าอัตราปัจจุบันของคุณคุณควร เสมอ รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณ

เหตุผลง่ายๆก็ชัดเจนหากคุณคิดเช่นนี้: ไม่สำคัญว่าผู้ให้กู้ของคุณจะขอให้คุณจ่ายเงินเท่าไหร่ทุกเดือน สิ่งที่สำคัญคือยอดเงินและอัตราของคุณ หากคุณลดอัตราของคุณและยังคงจ่ายจำนวนเงินที่คุณจ่ายในการจำนองครั้งก่อนคุณ จะ จ่ายออกเร็วกว่า ระยะเวลา

ไม่มีเวทมนตร์สำหรับสิ่งนี้และฉันคิดว่าหลายคนสับสนกับเงื่อนไขการจำนอง ความจริงก็คือการจำนองไม่มีอะไรมากไปกว่ายอดคงเหลือที่ถึงกำหนดชำระในอัตราดอกเบี้ยที่แน่นอน ระยะเวลานี้เป็นระยะเวลาที่ยาวนานที่สุดที่คุณได้รับในการชำระเงิน แต่หากไม่มีการชำระเงินล่วงหน้า (หายากมากในปัจจุบัน) คุณสามารถจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้ของคุณได้ทุกอย่างที่คุณต้องการจ่าย

คุณควรรีไฟแนนซ์ด้วยเงินกู้ที่ไม่มีต้นทุนหรือไม่?

รีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณเสมอหากไม่มีค่าใช้จ่ายและอัตราของคุณลดลง หากคุณยังคงจ่ายเงินจำนวนที่คุณจ่ายไปกับการจำนองเก่าของคุณคุณจะจ่ายออกเร็วและใช้เงินน้อยลง ระยะเวลา

คุณเห็นด้วยกับคำแนะนำของฉันเมื่อคุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณหรือไม่? คุณมีคำถาม? อย่าลังเลที่จะถามในความคิดเห็นด้านล่าง

© 2017 โดมินิกโจเซฟ