นายหน้าตัวแทนและธุรกรรมเดียวในฟลอริดา

เปรียบเทียบตัวแทนหน่วยงานเดียวและตัวแทนนายหน้าธุรกรรมและเรียนรู้ว่าเหตุใดการเป็นตัวแทนของหน่วยงานคู่จึงผิดกฎหมาย

ภาพโดย Harry Strauss จาก Pixabay

เอเจนซี่คืออะไร?

หน่วยงานคู่ผิดกฎหมายในหลายรัฐรวมทั้งฟลอริดาซึ่งมีใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์ของฉัน ปัญหาของหน่วยงานคู่คือคำที่น่ารำคาญ "เอเจนซี่" หน่วยงานในคำศัพท์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หมายถึงพนักงานขาย (ตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาต) มีความสัมพันธ์กับลูกค้าที่เธอเป็นหนี้หน้าที่ความไว้วางใจหรือที่เรียกว่าการเชื่อฟังความภักดีและการรักษาความลับ เธอทำงานในนามของลูกค้ารายนั้นในทุกเรื่องที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง นั่นคือคำจำกัดความของหน่วยงาน

ในฟลอริด้าเราเรียกมันว่าหน่วยงานเดียววิธีที่ง่ายและสะดวกในการทำความเข้าใจเอเจนซี่เดียวคือคิดว่าธุรกรรมเป็นการแสดงละคร ตัวแทนกำลังก้าวเข้ามาในฐานะที่ไม่ได้รับการศึกษาเพื่อรับบทบาทของลูกค้าในการปฏิบัติงาน ในระหว่างการปฏิบัติงาน / การทำธุรกรรมนั้นการศึกษา / ตัวแทนมักจะทำเพื่อประโยชน์สูงสุดของลูกค้าราวกับว่าเขาเป็นตัวลูกค้าเอง

เหตุใดหน่วยงานคู่จึงผิดกฎหมาย

หน่วยงานคู่เป็นเพียงสิ่งที่กล่าวว่ามันคือความพยายามที่จะดำเนินการทั้งเพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ซื้อและผู้ขายในเวลาเดียวกัน การศึกษาอย่างเข้าใจสามารถเล่นบทบาทนำแสดงโดยทั้งสองในเวลาเดียวกัน - ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย - และ ปฏิบัติเพื่อประโยชน์สูงสุดของแต่ละฝ่ายในเวลาเดียวกันได้หรือไม่ ไม่แน่นอน มันคงเป็นไปไม่ได้ นั่นคือเหตุผลว่าทำไมหน่วยงานคู่จึงผิดกฎหมายในรัฐส่วนใหญ่

เข้าสู่นายหน้าธุรกรรม

นั่นไม่ได้หมายความว่าตัวแทนไม่สามารถจัดการธุรกรรมสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ในฟลอริด้าเรามีหน่วยงานการจำแนก จำกัด ที่รู้จักกันเป็นนายหน้าการทำธุรกรรมแม้ว่าจะดูเหมือนหน่วยงานคู่ แต่ก็ไม่ใช่

ในฐานะนี้ตัวแทนกำลังทำธุรกรรม แต่เขาไม่ได้มีความสัมพันธ์ที่ไว้วางใจกับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง นั่นหมายความว่าเขาเป็นฝ่ายที่เป็นกลางระหว่างทั้งสอง แต่เขาเป็นหนี้ทั้งสองฝ่ายรักษาความลับ จำกัด นั่นหมายความว่าเขาไม่ได้รับอนุญาตให้บอกผู้ขายว่าผู้ซื้อจะเสนอเพิ่มเติมหรือบอกผู้ซื้อว่าผู้ขายจะรับน้อยลงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากฝ่ายที่มีปัญหา

ข้อดีของโบรกเกอร์ธุรกรรม

มีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และ บริษัท นายหน้าในฟลอริดาหลายแห่งที่ทำงานอย่างเคร่งครัดในฐานะนายหน้าธุรกรรม บริษัท ที่หลีกเลี่ยงหน่วยงานเดียวกล่าวว่าการทำงานเป็นนายหน้าธุรกรรมช่วยป้องกันปัญหาและความสับสนบางอย่าง ตัวแทนไม่น่าจะลืมว่าบทบาทของเขาคืออะไรหากเป็นแบบเดิมตลอดเวลา นอกจากนี้ยังหลีกเลี่ยงการฟ้องร้องที่อาจเกิดขึ้นซึ่งอาจเป็นเหตุผลที่ดีกว่าว่าทำไม บริษัท นายหน้าบางแห่งจึงหลีกเลี่ยงแม้ในสถานการณ์ที่กฎหมายอนุญาต

แผนภูมิด้านล่างแสดงความแตกต่างระหว่างหน่วยงานทั้งสองประเภท ความสัมพันธ์กับนายหน้าธุรกรรมที่ จำกัด มีเพียงการรักษาความลับที่ จำกัด และไม่มีการเชื่อฟังหรือเปิดเผยอย่างเต็มที่ (ดูส่วนการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดด้านล่างสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม) อย่ากังวลมากเกินไปกับการขาดการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ยังคงต้องเปิดเผยต่อผู้ซื้อ "ข้อเท็จจริงทั้งหมดที่นายหน้าทราบซึ่งผู้ซื้อไม่สามารถสังเกตได้ในทันทีและมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าทรัพย์สิน"

ความแตกต่างในความสัมพันธ์ของหน่วยงาน: ฟลอริดา

หน่วยงานเดียว	นายหน้าซื้อขาย
การจัดการอย่างตรงไปตรงมาและเป็นธรรม	การจัดการอย่างตรงไปตรงมาและเป็นธรรม
ความภักดี
การรักษาความลับ	การรักษาความลับแบบ จำกัด
การเชื่อฟัง
การเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด
การบัญชีสำหรับกองทุนทั้งหมด	การบัญชีสำหรับกองทุนทั้งหมด
ทักษะความเอาใจใส่และความขยันหมั่นเพียร	ทักษะความเอาใจใส่และความขยันหมั่นเพียร
นำเสนอข้อเสนอทั้งหมดในเวลาที่เหมาะสมเว้นแต่จะกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นอย่างอื่น	นำเสนอข้อเสนอทั้งหมดในเวลาที่เหมาะสมเว้นแต่จะกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นอย่างอื่น
การเปิดเผยข้อเท็จจริงที่ทราบทั้งหมดซึ่งมีผลต่อมูลค่าอย่างมาก	การเปิดเผยข้อเท็จจริงที่ทราบทั้งหมดซึ่งมีผลต่อมูลค่าอย่างมาก

เหตุใดจึงเลือกการเป็นตัวแทนนายหน้าธุรกรรมผ่านหน่วยงานเดียว

ดูเหมือนไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่ลูกค้าจะต้องการมีตัวแทนหน่วยงานเดียวแทนที่จะเป็นนายหน้าธุรกรรม อย่างไรก็ตามมีเหตุผลที่ดีบางประการที่ทำให้ตัวแทนรายเดียวอาจต้องเปลี่ยนจากเอเจนซี่เดียวมาเป็นนายหน้าธุรกรรม:

• ลูกค้า (ผู้ซื้อ) ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีรายชื่ออยู่แล้วกับตัวแทนของเขาหรือตัวแทนรายอื่นของ บริษัท นายหน้าเดียวกัน
• ลูกค้า (ผู้ขาย) ตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินของตนให้กับผู้ซื้อที่ได้รับการแนะนำให้รู้จักกับทรัพย์สินของเขาโดยตัวแทนรายชื่อของเขาหรือตัวแทนรายอื่นของ บริษัท นายหน้าเดียวกัน

กฎหมายยอมรับว่าตัวแทนแต่ละรายของ บริษัท อาจมีความรู้พิเศษดังนั้น บริษัท จึงไม่สามารถให้การรักษาความลับแก่ลูกค้าได้

ในความสัมพันธ์ที่ไว้วางใจลูกค้ามีตัวแทนกับ บริษัท นายหน้าที่ตัวแทนทำงานให้ดังนั้นตัวแทนสองคนของ บริษัท เดียวกันจึงไม่สามารถเสนอตัวแทนเดียวได้มีเพียงการจัดนายหน้าธุรกรรมเท่านั้น

ข้อควรจำ: ตัวแทนไม่ได้รับอนุญาตให้บอกผู้ขายว่าผู้ซื้อจะเสนอเพิ่มเติมหรือบอกผู้ซื้อว่าผู้ขายจะรับน้อยลงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากฝ่ายที่มีปัญหา

สิ่งที่เกี่ยวกับการขาดการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด?

การขาดการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดภายใต้ความสัมพันธ์กับนายหน้าธุรกรรมไม่ควรรบกวนลูกค้า ไม่ได้หมายความว่าหน่วยงานนายหน้าธุรกรรมสามารถซ่อนสิ่งต่างๆจากคุณได้ อีกครั้งคำบอกกล่าวกล่าวอย่างชัดเจนว่า "การเปิดเผยข้อเท็จจริงทั้งหมดที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและผู้ซื้อไม่สามารถสังเกตเห็นได้ทันที"

ความหมายคือตัวแทนไม่ได้อยู่ภายใต้ภาระผูกพันที่จะต้องบอกคุณทุกอย่าง ในความสัมพันธ์แบบเอเจนซี่เดียวหากตัวแทนของผู้ซื้อ (จาก บริษัท อื่น) ระบุว่าผู้ซื้อของเขาจะจ่ายเงินเพิ่มหน่วยงานเดียวต้องการให้ตัวแทนรายชื่อของผู้ขายแจ้งให้ผู้ขายทราบเมื่อเขายื่นข้อเสนอของผู้ซื้อให้กับเขา ในฐานะนายหน้าธุรกรรมตัวแทนไม่ได้รับอนุญาตให้ไปที่นั่นโดยไม่ได้รับอนุญาตแม้ว่าเขาจะมีข้อมูลที่เป็นสิทธิพิเศษนั้นก็ตาม

ตามที่เป็นทางการของ Florida Association of Realtors © Transaction Broker Notice ประกาศว่า:

เลือก บริษัท ที่มีชื่อเสียงและตัวแทนที่มีประสบการณ์เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น

ภาพโดย Photo Mix จาก Pixabay

จากมุมมองของตัวแทน

เมื่อฉันเป็นนายหน้าธุรกรรมสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่ายจะได้รับการปฏิบัติอย่างเป็นธรรม ตัวแทนทุกคนที่ฉันรู้จักทำเหมือนกัน ถึงกระนั้นในฐานะตัวแทนความต้องการของฉันคือสามารถให้ความสนใจกับลูกค้าหรือลูกค้าของฉันได้ 100% ฉันยังคงสามารถทำสิ่งนั้นในฐานะนายหน้าธุรกรรมได้โดยทำงานให้เฉพาะผู้ซื้อหรือผู้ขายในข้อตกลงร่วมมือกับตัวแทนหรือหน่วยงานอื่น ความสัมพันธ์แบบตัวแทนที่ตัวแทนรายอื่นมีกับผู้ซื้อหรือผู้ขายถือเป็นการตัดสินใจของพวกเขาอย่างเคร่งครัดและไม่ส่งผลกระทบต่อสถานะความสัมพันธ์ของฉันกับลูกค้าเลยหากพวกเขาทำงานใน บริษัท อื่น ตัวแทนคนเดียวสามารถทำงานกับนายหน้าธุรกรรม

วิธีที่ดีที่สุดในการตรวจสอบให้แน่ใจว่าธุรกรรมของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและในที่สุดคุณก็เป็นลูกค้าที่พึงพอใจไม่ได้อยู่ในความสัมพันธ์แบบตัวแทน โดยการเลือก บริษัท ที่มีชื่อเสียงและตัวแทนที่มีประสบการณ์ในการทำงานด้วยในเบื้องต้น ตัวแทนไม่จำเป็นต้องมีประสบการณ์หลายปี แต่เธอหรือเขาควรจะสามารถเข้าถึงทรัพยากรที่จำเป็นเพื่อนำทางคุณผ่านธุรกรรมของคุณ

เป้าหมายสูงสุดของตัวแทน

เป้าหมายของฉันในฐานะตัวแทนในแทมปาเบย์ - และตัวแทนส่วนใหญ่ที่ฉันรู้จักไม่ว่าจะเป็นตัวแทนรายเดียวหรือนายหน้าธุรกรรม - เพื่อให้คุณพอใจกับบริการของเราอย่างเต็มที่ เราหวังว่าจะรักษาคุณไว้ในฐานะลูกค้าต่อไปอีกหลายปี เราหวังว่าคุณจะมีความสุขมากคุณแนะนำเพื่อนและครอบครัวของคุณเช่นกัน นั่นคือสัดส่วนหลักของธุรกิจตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

คำถามและคำตอบ

คำถาม:ถ้านายหน้าทำธุรกรรมเข้าข้างผู้ขายล่ะ?

คำตอบ:ฉันไม่ชัดเจนเล็กน้อยเกี่ยวกับสิ่งที่คุณกำลังถาม: จะเกิดอะไรขึ้นถ้านายหน้าธุรกรรมเป็นตัวแทนของผู้ขายในขณะที่ผู้ซื้อมีนายหน้าธุรกรรมของตัวเองหรือตัวแทนคนเดียวหรือจะเกิดอะไรขึ้นถ้านายหน้าธุรกรรมของทั้งสองต้องการผลประโยชน์ ผู้ขายแทนการทำธุรกรรม?

สถานการณ์แรกเป็นที่ยอมรับอย่างสมบูรณ์ อย่างที่สองคือ นายหน้าธุรกรรมควรปฏิบัติต่อทั้งสองฝ่ายอย่างเท่าเทียมกัน เขาหรือเธอเป็นหนี้บริการและความขยันขันแข็งในระดับเดียวกันกับทั้งสองฝ่ายโดยไม่ชอบ หากพวกเขาให้การเป็นตัวแทนแก่ฝ่ายหนึ่งมากกว่าอีกฝ่ายหนึ่งนั่นเป็นสิ่งที่ต้องพูดคุยกับตัวแทนและนายหน้าของเขาอย่างแน่นอน นั่นคือสิ่งที่ฉันจะทำ

© 2012 Connie Smith