ต้นทุนที่แท้จริงของการบำรุงรักษารอการตัดบัญชี

บทนำ

เมื่อพูดถึงการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่แท้จริงและแม้แต่ทรัพย์สินส่วนตัวงบประมาณและการเงินก็จะบดบังสิ่งที่เราทำอยู่เสมอ ฉันไม่เคยมีโครงการที่มีงบประมาณไม่ จำกัด และไม่เคยคาดหวังว่าจะมี หลังจากใช้เวลาส่วนใหญ่ในอาชีพการงานของฉันเพื่อดูสิ่งต่าง ๆ จากมุมมองของสถาปนิกเกือบเจ็ดปีที่ผ่านมาของฉันใช้เวลาเกือบเจ็ดปีที่ผ่านมาเพื่อดูปัญหาเดียวกันนี้จากมุมมองของเจ้าของ เมื่อคุณต้องดูแลอย่างดีกว่า 143 ล้านตารางฟุตแม้กระทั่งเงินหลายสิบล้านดอลลาร์ (ซึ่งดูเหมือนเป็นเงินจำนวนมาก) ก็ไม่สำคัญเลยเมื่อเทียบกับความต้องการและความต้องการ ต้องตัดสินใจด้วยเงินที่มีอยู่อย่าง จำกัด เพื่อกระจายเงินเหล่านั้นอย่างมีประสิทธิภาพ คุณจะได้รับผลตอบแทนสูงสุดจากเงินที่ใช้ไปอย่างไร?

ในสภาพแวดล้อมนั้นคำถามที่แท้จริงคือคุณจะเพิ่มมูลค่าของเงินที่มีอยู่อย่าง จำกัด เหล่านั้นได้อย่างไร? กว่าจะได้ข้อสรุปนั้นต้องชั่งน้ำหนักหลายปัจจัย บทความนี้จะพยายามนำปัจจัยที่เกี่ยวข้องระหว่างกันที่ซับซ้อนและตรวจสอบประเด็นเหล่านั้นเพื่อพยายามพัฒนาวิธีการที่อาจช่วยให้ผู้มีอำนาจตัดสินใจสร้างเครื่องมือที่ช่วยให้สามารถจัดลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสินทรัพย์ทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายที่แท้จริง แต่หากใช้ประโยชน์ในเชิงกลยุทธ์จริง ๆ แล้วจะกลายเป็นเหมือนการลงทุนโดยมีผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) และผลประโยชน์อื่น ๆ

มูลนิธิ - ทส

ในชั้นเรียนเศรษฐศาสตร์ 101 ครั้งแรกของฉันผู้สอนของฉันเริ่มชั้นเรียนโดยเขียนบนกระดาน TNSTAFL เขาถามเราว่ามีใครรู้บ้างว่าจดหมายเหล่านี้หมายถึงอะไร หลังจากไม่มีใครแก้ไขให้ถูกต้องเขาจึงกล่าวว่า“ ไม่มีอาหารกลางวันแบบนี้ให้กินฟรีหรอก” เขาถามว่ามีกี่คนที่เชื่อว่าคำพูดนั้นเป็นความจริง หลายคนบอกว่ามันไม่ถูกต้องเนื่องจากมีอาหารกลางวันฟรี หากมีคนอื่นจ่ายเงินให้นั่นคือเหตุผลที่นำเสนอเป็นอาหารกลางวันฟรี หลายคนในชั้นเรียนเห็นด้วยกับคำพูดนั้น อาจารย์ของเรายังคงไม่เห็นด้วยกับเราโดยบอกว่ามีค่าใช้จ่ายแม้ว่าคุณจะไม่ได้จ่ายค่าอาหารกลางวันก็ตาม เป็นเวลาของคุณที่เป็นต้นทุนที่สกัดออกมา คุณเลือกที่จะใช้เวลาในการรับประทานอาหารกลางวันที่คนอื่นจ่ายดังนั้นมื้อกลางวันยังคงมีค่าใช้จ่ายสำหรับคุณ การสนทนาต่อไปนี้ค่อนข้างกระจ่างแจ้งการพูดถึงมุมมองทางเศรษฐกิจที่บริสุทธิ์ของต้นทุนนั้นแน่นอนและแน่นอนว่ามันถูกต้องไม่ใช่กระบวนการคิดของพวกเราส่วนใหญ่ก่อนการสนทนานั้น

แนวคิดนี้ส่งผลกระทบอย่างมากในภาคการศึกษาที่เหลือโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราพูดถึงต้นทุนค่าเสียโอกาส การสนทนาครั้งนั้นเป็นการวางรากฐานสำหรับการศึกษาด้านเศรษฐศาสตร์ของฉันซึ่งทำให้ฉันรู้ว่าทุกอย่างมีค่าใช้จ่าย คำถามคือฉันยินดีจ่ายค่าใช้จ่ายนั้นเพื่อผลประโยชน์ที่ได้รับหรือไม่? เมื่อเราเริ่มมองไปที่ทรัพย์สินจริงและทรัพย์สินส่วนตัวจากมุมมองของเจ้าของสิ่งนี้จะกลายเป็นแนวคิดที่สำคัญยิ่ง ไม่สำคัญว่าคุณจะตัดสินใจในฐานะบุคคลหรือเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่ม ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง; รากฐานก็เหมือนกันสำหรับการตัดสินใจเหล่านี้

ความรับผิดชอบในการเป็นเจ้าของ

เมื่อมีการตัดสินใจที่จะได้มาซึ่งทรัพย์สินจริงหรือทรัพย์สินส่วนตัวความรับผิดชอบเป็นผลพลอยได้ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากการได้มานั้น ตัวอย่างเช่นเมื่อคุณซื้อรถความรับผิดชอบของคุณในการซื้อน้ำมันเชื้อเพลิงเป็นนัย หากคุณไม่ได้ซื้อน้ำมันเชื้อเพลิงนั้นรถจะไม่เคลื่อนที่ต่อไป กองกำลังภายนอกอาจต้องการความรับผิดชอบเพิ่มเติม เช่นเดียวกับในตัวอย่างรถก่อนหน้านี้รัฐอาจกำหนดให้คุณต้องพกพาและรักษาประกันสำหรับรถคันนั้นเพื่อที่จะขับรถ นี่เป็นนัยด้วยเช่นกันเนื่องจากคาดว่าคุณจะปฏิบัติตามกฎหมายของรัฐเพื่อที่จะขับรถคันนั้น

การเปลี่ยนน้ำมันก็กลายเป็นส่วนหนึ่งของความรับผิดชอบเหล่านั้นเช่นกัน หากคุณไม่เปลี่ยนถ่ายน้ำมันเครื่องจะทำให้อายุการใช้งานของรถนั้นสั้นลง ถึงไม่ได้เดทกับตัวเอง แต่คนที่มีอายุหน่อยอาจจำโฆษณา Fram Oil Filter ได้ว่า“ คุณจ่ายเงินให้ฉันตอนนี้ก็ได้หรือจะจ่ายให้ฉันทีหลังก็ได้” หลักการยังคงมีอยู่และยังคงเหมือนเดิม ตอนที่ฉันยังเด็กมากฉันมีคนรู้จักเช่ารถเป็นเวลาห้าปี เมื่อปีที่ห้าใกล้เข้ามารถของเขาพังผมจึงพาเขาไปหาช่างหลังจากที่ลากรถไปที่นั่น ช่างถามว่าเปลี่ยนน้ำมันเครื่องครั้งสุดท้ายเมื่อไหร่เขาบอกว่าไม่เคย ย้อนกลับไปในตอนนั้นไม่มีน้ำมันสังเคราะห์ใด ๆ ในตลาดดังนั้นการเปลี่ยนถ่ายน้ำมันเครื่องจะอยู่ที่ประมาณ $ 20 ทุก ๆ สามเดือน ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนน้ำมันในรถของเขาในช่วงห้าปีนั้นมีมูลค่ารวมประมาณ 400 ดอลลาร์ในขณะที่เครื่องยนต์ใหม่มีค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000 ดอลลาร์ในการติดตั้งนั่นคือต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมากสำหรับการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชี (หรือไม่)

เจ้าของที่มีความเชี่ยวชาญในทรัพย์สินจริงหรือทรัพย์สินส่วนตัวจะสามารถรับรู้สิ่งนี้และหาวิธีสร้างสมดุลระหว่างแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นเพื่อลดงบประมาณในขณะเดียวกันก็สร้างสมดุลให้กับการยืดอายุของสินทรัพย์ บทความนี้จะพยายามให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีสร้างความสมดุลของปัจจัยที่พึ่งพาซึ่งกันและกันเหล่านี้และเพิ่มอายุการใช้งานของสินทรัพย์ที่ลงทุนอย่างเข้มข้น

รูปแบบการบำรุงรักษาที่แตกต่างกัน

ให้เราเริ่มการสนทนานี้ด้วยการกำหนดสิ่งที่แน่นอนว่าการบำรุงรักษารอการตัดบัญชี ข้อผิดพลาดที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่เกิดขึ้นเมื่อคนหรือกลุ่มใช้แนวคิดเรื่องการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีนี้คือการนำหลักการนี้ไปใช้อย่างไม่ถูกต้องโดยสิ้นเชิง ในความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงการเผยแพร่การใช้งานที่ไม่ถูกต้องนี้ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจแนวคิดพื้นฐานบางประการเกี่ยวกับสิ่งที่การบำรุงรักษารอการตัดบัญชีจริงๆ กลับไปที่สิ่งที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับทุกสิ่งการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีก็ไม่มีข้อยกเว้น เพื่อที่จะทราบว่าต้นทุนที่แท้จริงของการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีคือเท่าใดเราต้องเริ่มต้นด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาก่อน ฉันจะใช้ตัวเลขเพื่ออธิบายหลักการนี้ แต่ตัวเลขเหล่านี้จะไม่ถูกตีความว่าเกี่ยวข้องกับสิ่งใดเป็นพิเศษ

สำหรับการลงทุนใด ๆ ขอให้เราบอกว่าค่าใช้จ่ายรายปีในการรักษาการลงทุนนั้นให้อยู่ในสภาพการดำเนินงานที่ดีคือ $ 1,000 ต่อปี ตัวเลขนี้ควรจะเพิ่มขึ้นตามอายุของสินทรัพย์ แต่เราจะไม่ใช้ปัจจัยนั้นในตัวอย่างนี้เนื่องจากจะทำให้ภาพประกอบซับซ้อนเกินกว่าที่ผู้อ่านหลายคนจะเข้าใจ ดังนั้นรายรับของปีปัจจุบันจึงลดลงไม่มี $ 1,000 ที่จะใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่จำเป็นสำหรับสินทรัพย์ทุนนี้ จำเป็นต้องมีการตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรกับงบประมาณที่ลดลง มีตัวเลือกมากมายให้เลือกโดยแต่ละรายการมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจเฉพาะแต่ละครั้งทำให้แต่ละข้อเป็นวิธีแก้ปัญหาเฉพาะสำหรับสถานการณ์ในช่วงสั้น ๆ ของงบประมาณ

วิธีแก้ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดในปัจจุบันคือการเพิกเฉยอย่าจ่ายเงิน 1,000 ดอลลาร์และจัดการในภายหลังเมื่อรายได้ดีขึ้น นั่นเป็นแนวทางที่ผิดอย่างแน่นอน โดยปกติฉันไม่ได้ใช้คำที่มีคุณค่าไม่ จำกัด เช่นนี้เมื่อพูดถึงวิธีแก้ปัญหา แต่นี่เป็นหนึ่งในไม่กี่ครั้งที่คำที่ทรงพลังเช่นนี้สามารถใช้ได้ในขอบเขตของการแก้ปัญหาซึ่งจะแสดงให้เห็นเมื่อเราสนทนาต่อไป บุคคลหรือกลุ่มที่ทำการตัดสินใจแต่ละคนหรือทุกกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจประเภทนี้เป็นผู้ไว้วางใจในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง ซึ่งหมายความว่าพวกเขามีหน้าที่ต้องใช้เงินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ดังนั้นเราจะดำเนินการภายใต้พารามิเตอร์เฉพาะสำหรับส่วนที่เหลือของการสนทนานี้ ผู้มีอำนาจตัดสินใจทั้งหมดเป็นผู้ไว้วางใจ อุดมการณ์นี้ควรบอกเป็นนัยว่าจุดยืนที่ยั่งยืนที่สุดคือเป้าหมายสำหรับการตัดสินใจในการบริหารจัดการสินทรัพย์ทุน

ประเด็นต่อไปที่ต้องยอมรับคือความจริงที่ว่าเมื่อใดก็ได้ในอนาคต (ทันทีหรือไกลออกไป) ต้นทุนที่ต่ำที่สุดสำหรับการปรับปรุงทุน / การต่ออายุอาคารคือเวลาปัจจุบัน ณ จุดใดก็ได้ในอนาคตแม้ในเวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์ค่าใช้จ่ายอาจเพิ่มขึ้นและยิ่งในอนาคตต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นมากขึ้น การเพิ่มขึ้นนี้จะเกิดจากสาเหตุที่เป็นไปได้มากมายต้นทุนวัตถุดิบอัตราเงินเฟ้ออุปสงค์และอุปทานการขาดแคลน ฯลฯ ดังนั้นผลกระทบจากการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีจะต้องแสดงในเงื่อนไขของการเพิ่มขึ้นเหล่านี้ ต้นทุนที่คาดการณ์เหล่านี้มักจะเป็นเพียงที่คาดการณ์ไว้ดังนั้นค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันไป ความหวังคือความแปรปรวนจะน้อยเท่านั้น หากแตกต่างกันมากกว่านั้น จากนั้นการฉายภาพจึงดับลงด้วยเหตุผลบางประการที่ต้องระบุเพื่อช่วยให้การคาดการณ์ในอนาคตมีความแม่นยำมากขึ้น

เนื่องจากความสัมพันธ์นี้ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในอนาคตสามารถหักล้างได้โดยการตั้งค่าจริงของเงินบางส่วนตั้งแต่วันนี้ในบัญชีเมื่องานรอการตัดบัญชีจะเสร็จสมบูรณ์ ควรใช้บัญชี Trust / Escrow นี้เพื่อช่วยชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากค่าบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีเพิ่มเติมมิฉะนั้นผลกระทบทั้งหมดของค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านั้นจะต้องถูกดูดซับในอนาคตซึ่งจะสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมให้กับรายได้ในอนาคตเหล่านั้น เคล็ดลับสำหรับวิธีนี้คือการฉายภาพต้องแม่นยำมากมิฉะนั้นค่าใช้จ่ายที่วางแผนไว้อาจพุ่งสูงขึ้นโดยไม่คาดคิด จากนั้นก็มีระบบไฮบริดซึ่งเป็นลูกผสมระหว่างทั้งสองแนวทางนี้ซึ่งจัดสรรไว้มากกว่าไม่มีอะไรเลย แต่น้อยกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชี หากมีการจัดสรรค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการบำรุงรักษาไว้คำถามคือทำไมต้องเลื่อนการบำรุงรักษา? นั่นคือเหตุผลว่าทำไมโดยปกติแล้วค่าบำรุงรักษาจะน้อยกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ตระหนักถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษารอตัดบัญชีจริงๆ

ดังนั้นเพื่อความสะดวกในการวาดภาพประกอบให้เราย้อนกลับไปที่ค่าใช้จ่าย $ 1,000 ที่ต้องรอการตัดบัญชี หากการตัดสินใจเลื่อนการบำรุงรักษาเป็นเวลาหนึ่งปีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อยที่สุดก็จะเป็นอัตราเงินเฟ้อ หากต้นทุนเงินเฟ้อนั้นเป็นเพียงสองเปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นเป็น 1,000 ดอลลาร์จะเป็น 20 ดอลลาร์ หากต้นทุนวัตถุดิบสูงขึ้นหนึ่งเปอร์เซ็นต์ในปีเดียวกันนั้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม $ 10 ซึ่งจะต้องรวมอยู่ในค่าบำรุงรักษารอการตัดบัญชีรวมเป็น 30 ดอลลาร์ทำให้ต้นทุนสำหรับการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีเป็น 1,030 ดอลลาร์. ตอนนี้ฟังดูไม่มาก แต่จะเป็นอย่างไรถ้าค่าใช้จ่ายเริ่มต้นสำหรับการบำรุงรักษานี้คือ 10,000 เท่าหรือ 100,000 ครั้งขึ้นไป? คุณสามารถดูได้ว่าจำนวนเหล่านี้เติบโตอย่างรวดเร็วได้อย่างไร

ตอนนี้ให้เราบอกว่าผู้มีอำนาจตัดสินใจกันการเพิ่มขึ้นที่คาดการณ์ไว้เพียงอย่างเดียวพูดว่า $ 30 ตอนนี้ในรอบงบประมาณของปีหน้าสิ่งที่จำเป็นสำหรับการบำรุงรักษาที่จำเป็นจะเป็นค่าใช้จ่ายเดิม $ 1,000 นั่นจะส่งผลกระทบเป็นศูนย์สุทธิต่อแรงกดดันด้านงบประมาณของปีหน้าเนื่องจากเงิน 1,000 ดอลลาร์ดั้งเดิมยังคงเป็นภาระผูกพันที่จำเป็นเพียงอย่างเดียวเพื่อตอบสนองความต้องการ แต่จะกำหนดให้มีการเก็บเงิน 30 ดอลลาร์ไว้ในบัญชีเงินฝากหรือบัญชีทรัสต์บางประเภทจากงบประมาณปีนี้ อย่างไรก็ตามหากงบประมาณของปีนี้ระบุไว้ที่ 515 ดอลลาร์ค่าใช้จ่ายสำหรับการบำรุงรักษาในงบประมาณปีหน้าจะอยู่ที่ 515 ดอลลาร์ซึ่งช่วยลดแรงกดดันต่องบประมาณของปีหน้า ตอนนี้สิ่งนี้จะส่งผลดีอย่างมากต่องบประมาณของทั้งสองปีประหยัดค่าใช้จ่ายในแต่ละรอบงบประมาณและยังคงดำเนินการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีที่จำเป็น ถึงแม้ต้นทุนจะสูงขึ้นมีผลกระทบน้อยกว่าต่องบประมาณในแต่ละปี ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้มีผลกระทบน้อยกว่ามากในแต่ละปี ลองนึกดูอีกครั้งว่าขนาดเหล่านี้เพิ่มขึ้น 10,000 หรือ 100,000 เท่า นี่คือการวางแผนล่วงหน้าหรือตามที่กล่าวไว้ในหลักสูตร MBA ของฉันการคิดเชิงกลยุทธ์ นี่เป็นสิ่งที่ง่ายมาก

ตอนนี้ให้เราดูการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีซึ่งจะเป็นเวลาห้าปีนับจากนี้ อัตราเงินเฟ้อจะรวมกันดังนั้นอัตราเงินเฟ้อสองเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่เท่ากันทำให้ต้นทุนเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 104 ดอลลาร์ หากต้นทุนวัตถุดิบเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละเดียวกันต่อปีตามที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ต้นทุนวัสดุเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 51 ดอลลาร์ทำให้ต้นทุนทั้งหมดของการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีอยู่ที่ 1,155 ดอลลาร์ อีกครั้งคุณสามารถจินตนาการถึงผลกระทบของค่าใช้จ่ายเหล่านี้หากมีการขยาย 10,000 หรือ 100,000 ครั้ง อย่าลืมว่าการคำนวณเหล่านี้ไม่ได้คาดการณ์ว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอันเป็นผลมาจากอุปสงค์และอุปทานเช่นการขาดแคลนหรือต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากการเสื่อมสภาพของระบบซึ่งจะทำให้ต้นทุนการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีเพิ่มขึ้นต่อไป

สิ่งที่ต้องจำไว้เสมอคือมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเมื่อใดก็ตามที่มีการเดิมพันกับการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชี ไม่มีใครสามารถมองเห็นอนาคตได้อย่างแท้จริงดังนั้นการคาดการณ์สภาวะตลาดและต้นทุนในอนาคตจึงมีความเสี่ยงในการคาดการณ์ที่ไม่ถูกต้อง การจัดทำประมาณการเหล่านี้เป็นรูปแบบศิลปะพอ ๆ กับวิทยาศาสตร์และความไม่ถูกต้องสามารถรวมเป็นตัวเลขจำนวนมากได้อย่างรวดเร็ว

ตอนนี้นี่ไม่ใช่โรงเรียนเดียวที่คิดเกี่ยวกับการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชี อีกวิธีหนึ่งที่ฉันได้พบนั้นน่าสนใจยิ่งกว่าและด้วยข้อมูลที่ จำกัด ที่ฉันมีในหน่วยงานของเราทำให้พบว่าแนวคิดอย่างน้อยที่สุดก็อยู่ในสนามเบสบอล แนวคิดดังกล่าวถูกเรียกว่า“ Inverse-Square Rule for Deferred Maintenance” ซึ่งพัฒนาโดย David Geaslin จาก Geaslin Group เมื่อฉันได้รับการแนะนำให้รู้จักกับแนวคิดนี้เป็นครั้งแรกฉันจะพูดตามตรงความคิดของฉันคือ "นรกไม่" ไม่มีทางที่จะอยู่ใกล้กับสนามเบสบอลได้ ตัวเลขเพิ่มขึ้นเร็วเกินไปที่จะแม่นยำ ตอนนี้ฉันยอมรับว่าในฐานะที่อยู่ในการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกฉันชอบความจริงที่ตัวเลขเหล่านี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากจะช่วยให้ฉันสร้างกรณีที่มั่นคงสำหรับความต้องการในการต่ออายุอาคารของเราแต่ในฐานะนักวิเคราะห์ฉันไม่สามารถวางข้อมูลสำหรับการบริโภคทั่วไปที่ไม่สามารถรองรับหรืออาจถูกท้าทายอย่างมาก แม้แต่รองผู้อำนวยการฝ่ายการเงินของหน่วยงานของฉันก็มีความรู้สึกและความกังวลแบบเดียวกันนี้ จากนั้นฉันก็ใช้โครงการสองสามโครงการที่หน่วยงานของเราเพิ่งทำเสร็จเพื่อ "วิศวกรย้อนกลับ" ค่าใช้จ่ายเพื่อทดสอบว่าสิ่งนี้ใกล้เคียงหรือไม่และด้วยความประหลาดใจของฉันมันได้รับการพิสูจน์โดยทั่วไปแล้ว ตอนนี้ฉันจะเป็นคนแรกที่ยอมรับว่ามันไม่ใช่การเทียบเคียงทางคณิตศาสตร์เพราะมันไม่ได้ออกมาตรงกับต้นทุน แต่ความใกล้ชิดนั้นน่าประหลาดใจมาก เกือบจะตกใจเมื่อเงาของมัน ดังนั้นฉันจะส่งแนวคิดนี้ไม่ใช่เป็นสัจพจน์ทางคณิตศาสตร์หรือกฎหมาย แต่เป็นแนวคิดหรือหลักการทั่วไปมากกว่าจากนั้นฉันก็ใช้โครงการสองสามโครงการที่หน่วยงานของเราเพิ่งทำเสร็จเพื่อ "วิศวกรย้อนกลับ" ค่าใช้จ่ายเพื่อทดสอบว่าสิ่งนี้ใกล้เคียงหรือไม่และด้วยความประหลาดใจของฉันมันได้รับการพิสูจน์โดยทั่วไปแล้ว ตอนนี้ฉันจะเป็นคนแรกที่ยอมรับว่ามันไม่ใช่การเทียบเคียงทางคณิตศาสตร์เพราะมันไม่ได้ออกมาตรงกับต้นทุน แต่ความใกล้ชิดนั้นน่าประหลาดใจมาก เกือบจะตกใจเมื่อเงาของมัน ดังนั้นฉันจะส่งแนวคิดนี้ไม่ใช่เป็นสัจพจน์ทางคณิตศาสตร์หรือกฎหมาย แต่เป็นแนวคิดหรือหลักการทั่วไปมากกว่าจากนั้นฉันก็ใช้โครงการสองสามโครงการที่หน่วยงานของเราเพิ่งทำเสร็จเมื่อเร็ว ๆ นี้เพื่อ "วิศวกรย้อนกลับ" ค่าใช้จ่ายเพื่อทดสอบว่าสิ่งนี้ใกล้เคียงหรือไม่และด้วยความประหลาดใจของฉันมันได้รับการพิสูจน์โดยทั่วไปแล้ว ตอนนี้ฉันจะเป็นคนแรกที่ยอมรับว่ามันไม่ใช่การเทียบเคียงทางคณิตศาสตร์เพราะมันไม่ได้ออกมาตรงกับต้นทุน แต่ความใกล้ชิดนั้นน่าประหลาดใจมาก เกือบจะตกใจเมื่อเงาของมัน ดังนั้นฉันจะส่งแนวคิดนี้ไม่ใช่เป็นสัจพจน์ทางคณิตศาสตร์หรือกฎหมาย แต่เป็นแนวคิดหรือหลักการทั่วไปมากกว่าเกือบจะตกใจเมื่อเงาของมัน ดังนั้นฉันจะส่งแนวคิดนี้ไม่ใช่เป็นสัจพจน์ทางคณิตศาสตร์หรือกฎหมาย แต่เป็นแนวคิดหรือหลักการทั่วไปมากกว่าเกือบจะตกใจเมื่อเงาของมัน ดังนั้นฉันจะส่งแนวคิดนี้ไม่ใช่เป็นสัจพจน์ทางคณิตศาสตร์หรือกฎหมาย แต่เป็นแนวคิดหรือหลักการทั่วไปมากกว่า

แนวคิดนี้เป็นพื้นฐานมาก หากคุณใช้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเริ่มต้นและปล่อยให้การบำรุงรักษาที่จำเป็นนั้นดำเนินไปสู่ความล้มเหลวในระดับถัดไปก่อนที่จะดำเนินการคุณจะพบว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในระดับความล้มเหลวที่เพิ่มขึ้นจะมีราคาใกล้เคียงกับจริง กำลังสองของต้นทุนเริ่มต้นของการบำรุงรักษาที่ไม่ถูกต้อง ตัวอย่างเช่นการรั่วไหลในหลังคามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม 500 เหรียญและมีการพิจารณาว่าการซ่อมแซมจะล่าช้าเนื่องจากไม่มีที่ว่างในงบประมาณของปีนี้ ปีหน้าเนื่องจากยังไม่ได้รับรายงานปัญหาจึงล่าช้าไปอีกปีและอื่น ๆ ในที่สุดก็ต้องวางถังไว้ใต้รอยรั่วในช่วงพายุฝน ขณะนี้ต้องเปลี่ยนฉนวนกันความร้อนการรับประกันหลังคาเป็นโมฆะเนื่องจากไม่ได้รับการซ่อมแซมหรือรายงานการรั่วไหล ตอนนี้หลังคาดาดฟ้าบางส่วนอาจต้องเปลี่ยนใหม่ต้องเปลี่ยนฝ้าบางส่วนน้ำได้เข้าไปในโคมไฟที่ต้องเปลี่ยนบางทีผนังอาจเสียหายและต้องเปลี่ยนแผ่นยิปซัมและทาสีใหม่อาจต้องถอดและเปลี่ยนพื้นบางส่วน อาจมีการขึ้นรูปอินทรีย์วัตถุ (แม่พิมพ์); คุณสามารถดูว่าความเสียหายรองจากการขาดการกระทำครั้งแรกได้เพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนมากเพียงใด ตอนนี้การซ่อมแซมทั้งหมดจะมีราคา 10,000 เหรียญ อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายในการย้ายผู้ใช้พื้นที่นั้นในขณะที่กำลังทำการซ่อมแซม ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้นเท่าไหร่? มันเริ่มดูใหญ่โตเร็วจริงๆสารอินทรีย์อาจก่อตัวขึ้น (แม่พิมพ์); คุณสามารถดูว่าความเสียหายรองจากการขาดการกระทำครั้งแรกได้เพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนมากเพียงใด ตอนนี้การซ่อมแซมทั้งหมดจะมีราคา 10,000 เหรียญ อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายในการย้ายผู้ใช้พื้นที่นั้นในขณะที่กำลังทำการซ่อมแซม ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้นเท่าไหร่? มันเริ่มดูใหญ่โตเร็วจริงๆสารอินทรีย์อาจก่อตัวขึ้น (แม่พิมพ์); คุณสามารถดูว่าความเสียหายรองจากการขาดการกระทำครั้งแรกได้เพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนมากเพียงใด ตอนนี้การซ่อมแซมทั้งหมดจะมีราคา 10,000 เหรียญ อย่าลืมบวกค่าใช้จ่ายในการย้ายผู้ใช้พื้นที่นั้นในขณะที่กำลังทำการซ่อมแซม ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้นเท่าไหร่? มันเริ่มดูใหญ่โตเร็วจริงๆ

ตอนนี้ฉันต้องการกลับไปก่อนที่จะมีการกำหนดค่าซ่อม $ 500 การซ่อมแซมประเภทนี้แทบจะไม่พบจนกว่าจะมีการทำรายงานและมีการออกใบสั่งงานซ่อมบำรุงซึ่งหมายความว่าผู้ครอบครองบางรายได้รายงานปัญหาที่มองเห็นได้ ถึงตอนนั้นก็สายเกินไป ความเสียหายทุติยภูมิกำลังเกิดขึ้นแล้ว หากมีการทำ PM หลังคาอย่างน้อยปีละสองครั้งตามที่ควรจะเป็นปัญหานั้นน่าจะถูกค้นพบมานานก่อนที่น้ำจะรั่วไหลเข้าสู่พื้นที่ว่าง แม้ว่าคุณจะจ่ายเงินคนละ 25 เหรียญต่อชั่วโมงเพื่อเดินหลังคานั้นปีละสองครั้งและต้องใช้เวลาหนึ่งชั่วโมงในการตรวจสอบหลังคานั้นซึ่งไม่ควรใช้เวลานานขนาดนั้นสำหรับผู้ตรวจสอบหลังคาที่มีประสบการณ์คุณอาจพบว่าอาจมีการรั่วไหลเมื่อ มันจะแทบไม่มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ยังไงก็ตาม $ 25 กำลังสองคืออะไร? คำตอบ $ 625ไม่ไกลจากค่าซ่อม $ 500 ใช่หรือไม่? อาจมีรากฐานของกฎกำลังสองผกผันนี้หรือไม่? คุณเป็นผู้ตัดสิน

การต่ออายุอาคาร - การป้องกันความเสี่ยงจากต้นทุนทดแทนที่ดีที่สุด

ในขณะที่เราสนทนากันต่อไปฉันต้องการเตือนทุกคนเกี่ยวกับตัวอย่างการเปลี่ยนถ่ายน้ำมันเครื่องที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ เมื่อผู้มีอำนาจตัดสินใจล้มเหลวในการรักษาสินทรัพย์ทุนให้อยู่ในสภาพดีพวกเขาจะเสื่อมสภาพก่อนเวลาอันควรซึ่งจะส่งผลเสียต่องบประมาณในอนาคตและการรู้กฎหมายของเมอร์ฟีย์จะไม่มีวันเป็นช่วงเวลาที่ดี เมื่อลงทุนในการลงทุนเช่นอาคารเงินล้านดอลลาร์จะอยู่ในความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น หากอาคารเสื่อมสภาพก่อนเวลาอันควรทรัพยากรก็ถูกทิ้งไป ในทางกลับกันเมื่อพวกเขายืดอายุเกินอายุขัยความเท่าเทียมกันจะถูกสร้างขึ้น นั่นควรจะเป็นสมการที่ง่ายมาก

การขยายอายุการใช้งานเป็นสินทรัพย์ทุนนี้ทำได้โดยกระบวนการที่แตกต่างกันสองขั้นตอนการสร้างการต่ออายุและการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน ทั้งสองอย่างนี้มีความเหมือนกันโดยพื้นฐานแล้วการเปลี่ยนระบบที่ออกแบบมาให้เสื่อมสภาพเพื่อเป็นการเพิ่มชีวิตให้กับสินทรัพย์ทุน ระบบทั้งหมดส่วนใหญ่ได้รับการออกแบบให้เสื่อมสภาพโดยทั่วไปในบางจุด ไม่ว่าเราจะพูดถึงเบรคสายพานหัวเทียน ฯลฯ ในรถยนต์ หรือหลังคา HVAC ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้ ฯลฯ ในอาคารล้วนมีวงจรชีวิต เป้าหมายหลักคือการยืดอายุการใช้งานของอาคาร ความแตกต่างหลักระหว่างการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (PM) และการต่ออายุอาคารคือวงจรที่ระบบเหล่านี้มี แนวทางทั่วไปของวรรณกรรมวิชาการ / การศึกษาที่ฉันได้สัมผัสคือถ้ารอบการเปลี่ยนน้อยกว่าหนึ่งปีจะเป็น PMนานกว่าหนึ่งปีกำลังสร้างการต่ออายุ นอกเหนือจากรอบ PM และการต่ออายุอาคารจะเหมือนกันมาก เมื่อดำเนินการบำรุงรักษาภายใต้ PM หรือการต่ออายุอาคารอายุการใช้งานจะถูกเพิ่มหรือขยายให้กับสินทรัพย์ทุน ตอนนี้ทำให้เกิดคำถามต่อไปจำนวนทรัพยากรที่เหมาะสมที่จะจัดสรรสำหรับการต่ออายุ PM / อาคารนี้คืออะไร?

ในการเริ่มต้นปริมาณนี้จะแสดงเป็นต้นทุนของการก่อสร้างใหม่เสมอ บางครั้งเรียกว่าต้นทุนทดแทน เหตุผลที่ต้นทุนการต่ออายุ PM / อาคารที่แสดงในแง่ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่คือต้นทุนสูงสุดของการต่ออายุระบบจะพบเมื่อสิ้นสุดวงจรชีวิตเมื่อระบบต้องเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด ในกรณีนี้การทดแทนขั้นสูงสุดคือการเปลี่ยนระบบอาคารทั้งหมดเป็นต้นทุนสุดท้ายของชีวิต นั่นคือเหตุผลที่แสดงในแง่ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่ ค่าใช้จ่ายนี้แสดงเป็นหนึ่ง - สองเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่ต่อปีโดยพิจารณาจากเอกสารทางวิชาการ / การศึกษาที่ฉันได้อ่าน

ดังนั้นเพื่อให้แนวคิดดังกล่าวดำเนินต่อไปหากต้นทุนทดแทนของประเภทอาคารและจำนวนผู้เข้าพักที่เฉพาะเจาะจงคือ 225 เหรียญต่อตารางฟุตจำนวนเงินที่ใช้ในอาคารนั้นสำหรับการต่ออายุ PM / อาคารควรอยู่ระหว่าง 2.25 - 4.50 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี หากอาคารมีขนาด 100,000 ตารางฟุตจะขยายไปถึงที่ไหนสักแห่งระหว่าง 225,000 - 450,000 เหรียญสหรัฐต่อปีสำหรับอาคารนั้น คุณจะเห็นว่าสิ่งนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วได้อย่างไร อย่างไรก็ตามการบำรุงรักษานี้สามารถเพิ่มอายุการใช้งานของอาคารได้หลายปี หากคุณเพิ่มอายุการใช้งานของสิ่งปลูกสร้างความยุติธรรมจะถูกสร้างขึ้น นี่คือจุดที่ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสามารถเริ่มทำหน้าที่เหมือนการลงทุนได้มากขึ้น

ตอนนี้หากพอร์ตโฟลิโอตารางฟุตมีขนาดหลายล้านตารางฟุตคุณจะเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการต่ออายุ PM / อาคารสามารถเพิ่มขึ้นได้เร็วเพียงใดซึ่งอาจทำให้เกิดความต้องการโปรแกรมการบำรุงรักษาที่รอการตัดบัญชีที่มีประสิทธิภาพ

ปิดความคิด

การลงทุนที่ใหญ่ที่สุดเพียงครั้งเดียวในฐานะบุคคลและองค์กรอยู่ในทรัพย์สินเงินทุนของเรา การให้สินทรัพย์เหล่านั้นมีอายุการใช้งานยาวนานที่สุดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับรูปแบบการอยู่รอดที่ยั่งยืนต่อบุคคลหรือองค์กรใด ๆ เมื่อเราเปลี่ยนค่าใช้จ่ายเป็นการลงทุนเราจะสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งจะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มในฐานะเจ้าของ นั่นคือความรับผิดชอบหลัก (และอย่างเดียว) ของความไว้วางใจ การบำรุงรักษารอการตัดบัญชีเช่นเดียวกับทุกสิ่งที่ขับเคลื่อนด้วยงบประมาณจะต้องเกิดขึ้นเป็นครั้งคราวเมื่อรายได้ไม่ใช่สิ่งที่คาดหวัง แต่หากนำไปใช้อย่างเหมาะสมจะไม่ทำให้บุคคลหรือองค์กรเสียค่าใช้จ่ายทรัพยากรจำนวนมากก่อนกำหนดหรือในรอบงบประมาณในอนาคต

แม้ในสังคม "ทิ้ง" อาคารส่วนใหญ่ควรมีอายุการใช้งานไม่น้อยกว่า 50 ปี แต่ถ้าเรากำหนดต้นทุนการก่อสร้างเริ่มต้นใหม่ (ไม่จำเป็นต้องเพิ่มขึ้น) เราสามารถยืดอายุการใช้งานได้ถึง 70 ปี เมื่อเราใช้ PM และการสร้างการต่ออายุอย่างเหมาะสมเราอาจสามารถยืดอายุการสร้างนั้นได้นานขึ้น เมื่ออาคารอยู่รอดเกินอายุขัยเริ่มต้นตอนนี้จะสร้างความเท่าเทียมที่สามารถใช้ในการสร้างใหม่เมื่ออายุการใช้งานของอาคารเกิน นั่นคือสิ่งที่ข้อมูลเชิงลึกด้านการบำรุงรักษาให้ผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างแท้จริง แต่นั่นคือเกมที่รอคอยในระยะยาวไม่ใช่สิ่งที่ผู้มีอำนาจตัดสินใจทุกคนมี