ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และห้างหุ้นส่วนจำกัดมาสเตอร์ส (MLP)

บทความนี้ทำให้การทำความเข้าใจ REIT และ MLP เป็นเรื่องง่าย

เทรนต์ Szmolnik

REIT คืออะไร?

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT เป็น บริษัท ที่ช่วยเหลือด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างรายได้ REIT บางแห่งยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ REIT มีความคล้ายคลึงกับกองทุนรวมมากในรูปแบบของกองทุนเนื่องจากพวกเขาให้แหล่งรายได้แก่นักลงทุนด้วยการกระจายความเสี่ยงมากมาย กองทรัสต์จ่ายรายได้เกือบทั้งหมดที่ได้รับเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้น ผู้ถือหุ้นตอบโดยชำระภาษีเงินได้ที่แนบมากับเงินปันผลเหล่านั้น

REITs เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้คนในการเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ลงในพอร์ตโฟลิโอเช่นเดียวกับที่พวกเขาจะนำเงินไปลงทุนในอุตสาหกรรมอื่น ๆ ผ่านการซื้อหุ้น เมื่อหุ้นทำงานได้ดีในไตรมาสหนึ่งผู้ถือหุ้นจะได้กำไรจากราคาหุ้นที่เพิ่มขึ้นและ / หรือเงินปันผล สิ่งเดียวกันนี้เกิดขึ้นกับ REITs หากการลงทุนของพวกเขาทำได้ดีในปีหนึ่ง ๆ ผู้ถือหุ้นของพวกเขาจะได้รับประโยชน์

REIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลักในลักษณะเดียวกับหุ้นทั่วไป แต่ยังมี REIT บางส่วนที่เป็นส่วนตัวโดยสมบูรณ์และไม่ได้รับการจดทะเบียน เมื่อกล่าวถึง REIT เรามักจะพูดถึง Equity REITs หรือ Mortgage REITs กองทรัสต์ได้รับการออกแบบมาเพื่อสร้างรายได้จากการเก็บค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น REIT จำนองสร้างรายได้โดยการลงทุนในการจำนองหรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการจำนอง การจำนองเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย

ในเศรษฐกิจปัจจุบัน REITs มีบทบาทสำคัญในระบบเศรษฐกิจ มีการเชื่อมโยงกับสถานประกอบการหลายแห่งเช่นอพาร์ทเมนต์โรงพยาบาลอุตสาหกรรมสถานพยาบาลศูนย์การค้าสถานที่จัดเก็บระยะยาวที่อยู่อาศัยสำหรับนักศึกษาและอื่น ๆ อีกมากมาย การศึกษาโดย บริษัท ที่ปรึกษาแสดงให้เห็นว่า REIT เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในทุกรัฐในสหรัฐอเมริกาพร้อมกับมากกว่า 30 ประเทศทั่วโลก

แต่ บริษัท มีคุณสมบัติอย่างไรในการจัดประเภทเป็นกองทรัสต์? พวกเขาต้องลงทุนอย่างน้อย 75 เปอร์เซ็นต์ของทรัพย์สินที่พวกเขาเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้รายได้ร้อยละ 75 ขึ้นไปต้องมาจากค่าเช่าที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ดอกเบี้ยในการจำนองที่ลงทุนในหรือจากอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย

กองทรัสต์จะต้องจ่าย 90 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้นเป็นเงินปันผล เป็นหน่วยงานที่ต้องเสียภาษีซึ่งได้รับการจัดการโดยคณะกรรมการหรือคณะกรรมการทรัสตี พวกเขาต้องมีผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 100 คนและผู้ถือหุ้นห้าคนหรือน้อยกว่านั้นต้องมีหุ้นไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ในตลาด

MLP คืออะไร?

A Masters Limited Partnership หรือ MLP เป็นรูปแบบหนึ่งของห้างหุ้นส่วนจำกัดที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ห้างหุ้นส่วนจำกัดเดอะมาสเตอร์สมีหุ้นส่วนประเภท: หุ้นส่วน จำกัด และหุ้นส่วนทั่วไป หุ้นส่วน จำกัด รับผิดชอบในการจัดหาทุนให้กับ MLP ในขณะที่พวกเขายังได้รับส่วนหนึ่งของกระแสเงินสดของ MLP เป็นการกระจายรายได้ ในขณะเดียวกันหุ้นส่วนทั่วไปมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดการกิจการของ MLP ในขณะที่เงินเดือนของพวกเขาจะเชื่อมโยงกับวิธีการดำเนินงานของกิจการในช่วงระยะเวลา จำกัด

ในทางกฎหมายการเป็นหุ้นส่วนถูกกำหนดให้เป็น MLP เมื่อหุ้นส่วนได้รับกระแสเงินสดอย่างน้อย 90 เปอร์เซ็นต์จากสินค้าโภคภัณฑ์ทรัพยากรธรรมชาติหรือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ MLP เป็นโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับบุคคลทั่วไปเนื่องจากให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีของห้างหุ้นส่วนจำกัดในขณะเดียวกันก็ช่วยให้นักลงทุนมีสภาพคล่องในการซื้อใน บริษัท ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ สิทธิประโยชน์ทางภาษีหมายถึงการที่ บริษัท ไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีจากเงินที่พวกเขาได้รับ แต่เงินปันผลที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลงทุนจะถูกหักภาษี

ในสหรัฐอเมริกา MLP มีบทบาทอย่างมากในโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานของประเทศ MLP มีหน้าที่รับผิดชอบในการขนส่งการจัดเก็บและการแปรรูปไฮโดรคาร์บอนต่างๆเช่นน้ำมันก๊าซธรรมชาติของเหลวก๊าซและผลิตภัณฑ์กลั่นอื่น ๆ คิดว่า MLP เหล่านี้เป็นระบบทางหลวงแผ่นดินที่รถยนต์จ่าย "ค่าผ่านทาง" เมื่อใดก็ตามที่เดินทางจากรัฐหนึ่งไปยังอีกรัฐ MLP ที่มีส่วนร่วมกับโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานสร้างรายได้ที่มั่นคงผ่านค่าผ่านทางที่ บริษัท จ่ายให้ซึ่งจำเป็นต้องขนส่งไฮโดรคาร์บอนจากต้นทางไปยังลูกค้า

สิ่งที่น่าสนใจคือรายได้ที่เกิดจาก MLP ไม่จำเป็นต้องขึ้นอยู่กับราคาน้ำมันหรือก๊าซธรรมชาติในช่วงไตรมาสหรือปีที่กำหนด แม้ว่าราคาของก๊าซจะต่ำมาก แต่ค่าผ่านทางของสินค้าก็ไม่เปลี่ยนแปลงเพราะค่าผ่านทางเกี่ยวข้องกับปริมาณที่จัดส่ง ข้อดีอีกประการหนึ่งของ MLP ที่เกี่ยวข้องกับพลังงานคือการป้องกันความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อภายในสัญญาค่าผ่านทางส่วนใหญ่ ค่าผ่านทางสำหรับการขนส่งไฮโดรคาร์บอนจะเพิ่มขึ้นหลังจากไม่กี่ปีเพื่อให้ทันกับอัตราเงินเฟ้อในเศรษฐกิจของประเทศ

การลงทุนใน REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP เป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดที่ก่อตั้งโดย Cheniere Energy, Inc. บริษัท ดำเนินงานผ่านกระบวนการทำให้เป็นของเหลวและการปรับสภาพใหม่ที่ส่วนสถานีปลายทาง Sabine Pass LNG

ความเสี่ยงในการลงทุนใน REITs และ MLPs

แม้ว่า REIT และ MLP ทั้งสองจะแตกต่างกันในรูปแบบโครงสร้าง แต่หลักฐานของทั้งสองก็มีความคล้ายคลึงกันมาก พวกเขาจ่ายเงินรางวัลส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้นหรือนักลงทุน กองทรัสต์มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจัดหารายได้อย่างน้อยร้อยละ 90 ให้กับผู้ถือหุ้นซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะเหลือที่ว่างน้อยมากในช่วงไตรมาสหรือปีหนึ่ง ๆ เมื่อสิ่งต่างๆเป็นไปด้วยดีนักลงทุนอาจเห็นเงินปันผลที่สำคัญ แต่ถ้ากองทรัสต์ผ่านคาถาที่ไม่ดีก็อาจส่งผลให้มีการหยุดชะงักได้ และ REITs ที่เกี่ยวข้องกับหลักทรัพย์จำนองมักจะตัดเงินปันผลที่พวกเขาจ่ายเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรืออัตราการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น

การลงทุนในกองทรัสต์มีความเสี่ยงเสมอเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะตกต่ำ เป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนที่วางเงินไว้ในกองทรัสต์เพื่อให้มีความเข้าใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศกำลังเติบโตไปอย่างไร เมื่อลงทุนใน MLP เป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนที่จะต้องมองข้ามเงินปันผลที่สูง โดยทั่วไปขอแนะนำให้มองหา MLP ที่มีประวัติอันยาวนานว่ามีเงินสดเพียงพอในมือ MLP เหล่านี้มีโอกาสน้อยกว่ามาก

แม้จะมี REITs แต่ก็ควรดูประวัติการจ่ายเงินปันผลเนื่องจากมีความสำคัญมากกว่าหนึ่งหรือสองปีของผลตอบแทนเงินปันผล 15 หรือ 16 เปอร์เซ็นต์ บางครั้งการไปกับกองทรัสต์ที่จ่ายเงินปันผลเจ็ดหรือแปดเปอร์เซ็นต์เป็นเวลาสิบปีติดต่อกันก็เป็นหนทางที่จะไปได้เพราะพวกเขามีประวัติในการรักษาความสำเร็จ

กราฟราคา Realty Income Corporation (O)

ประโยชน์ของ REITs

มีสาเหตุหลักสองสามประการที่นักลงทุนอาจต้องการนำเงินเข้า REITs การกระจายการลงทุนเป็นโบนัสอย่างมากเนื่องจาก REIT มักจะแสดงความสัมพันธ์เพียงเล็กน้อยกับประสิทธิภาพของตลาดหุ้น และเงินปันผลที่ REITs จ่ายนั้นมีจำนวนมากเมื่อเทียบกับเงินปันผลที่จ่ายโดยหุ้นแบบดั้งเดิม นอกจากนี้ยังง่ายต่อการซื้อและขายซึ่งเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่อาจต้องการเป็นเจ้าของ REIT ในช่วงเวลาสั้น ๆ เท่านั้น

การวิเคราะห์ทางสถิติแสดงให้เห็นว่า REITs จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งมีประสิทธิภาพสูงกว่า S&P, Dow Jones และ NASDAQ นอกจากนี้ยังมีความโปร่งใสอย่างไม่น่าเชื่อเนื่องจากต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการกำกับดูแลเช่นเดียวกับ บริษัท ที่ซื้อขายสาธารณะอื่น ๆ การรายงานทางการเงินของพวกเขาก็เหมือนกับ บริษัท ที่นำหุ้นเข้าสู่ตลาด

ประโยชน์ของ MLP

MLP ส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนที่ใดก็ได้ตั้งแต่หกถึงเจ็ดเปอร์เซ็นต์ในขณะที่พวกเขายังสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงและสม่ำเสมอทุกปี การแจกแจงเงินสดโดย MLP นั้นค่อนข้างง่ายในการทำนายซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาความมั่นคง เนื่องจาก MLP ไม่ได้รับภาระจากการจ่ายภาษีจึงมีต้นทุนเงินทุนต่ำกว่า บริษัท อื่น ๆ ส่วนใหญ่ MLP สามารถดำเนินกิจการที่นิติบุคคลที่ต้องเสียภาษีอาจไม่เห็นว่าเป็นไปได้

กำไรจากการลงทุนเป็นหนึ่งในผลประโยชน์ที่ใหญ่ที่สุดสำหรับ บริษัท ในการเปลี่ยนไปใช้โครงสร้าง MLP แทนที่จะต้องเสียภาษีซ้ำซ้อนซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับองค์กร MLPS จะถูกเก็บภาษีเฉพาะเมื่อได้รับการแจกแจงเท่านั้น

ผลกระทบทางภาษี - MLPs

MLP จะถูกหักภาษีจากการคืนทุนในขณะที่นักลงทุนต้องจัดการกับแบบฟอร์มภาษี K-1 เมื่อพวกเขาเป็นเจ้าของ MLP เป็นยานพาหนะในการจัดเตรียมภาษีที่ซับซ้อน แต่มีนักบัญชีหรือแบบฟอร์มภาษีออนไลน์มากมายที่สามารถช่วยให้กระบวนการนี้มีความท้าทายน้อยลง

ข้อเสียอีกประการหนึ่งเกี่ยวกับ MLP คือพวกเขาไม่ได้เชื่อมโยงกับ IRA เนื่องจาก UBTI หรือรายได้ที่ต้องเสียภาษีของธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้อง MLP มักสร้างรายได้ประเภทนี้จากการดำเนินงาน หากการถือครองของคุณใหญ่พอที่จะส่งผลให้มีการเรียกเก็บภาษี UBTI มากกว่า 1,000 ดอลลาร์คุณอาจต้องจ่ายภาษีใน UBTI แม้ว่า MLP จะอยู่ในบัญชีภาษีรอการตัดบัญชีของคุณก็ตาม

แต่ MLP ยังมาพร้อมกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีมากมาย ให้เราเห็นแก่คุณซื้อหน่วยมูลค่า $ 100,000 ใน MLP ในช่วงปีแรกคุณจะได้รับ $ 6,000 ในการแจกแจงรายไตรมาส เมื่อสิ้นปีคุณจะได้เรียนรู้ว่าการแจกแจงเหล่านี้เป็นรายได้รวม 6,000 ดอลลาร์และค่าเสื่อมราคา 5,000 ดอลลาร์ คุณจะลบ 5,000 ดอลลาร์จาก 6,000 ดอลลาร์เพื่อให้ได้จำนวนเงินที่คุณจะต้องจ่ายภาษี - 1,000 ดอลลาร์ แม้ว่าคุณจะอยู่ในกลุ่มภาษีที่สูงมากซึ่งเรียกเก็บภาษี 50 เปอร์เซ็นต์ แต่คุณจะต้องจ่ายภาษีเพียง 500 เหรียญจากรายได้ 6,000 เหรียญเท่านั้น

ผลทางภาษีของ MLP นั้นเข้าใจได้ดีขึ้นโดยดูจากผลตอบแทนจากทุนและต้นทุน ผลตอบแทนจากเงินทุนคือการจ่ายเงินประกันเช่น REITs หรือ MLPS ให้กับนักลงทุนจากเงินทุนที่ไม่ได้มาจากรายได้สุทธิของพวกเขา เกณฑ์ต้นทุนหมายถึงราคาเดิมของสินทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีซึ่งปรับปรุงสำหรับเงินปันผลหรือการแจกแจงใด ๆ บางครั้งเรียกว่าเกณฑ์ภาษี เมื่อจ่ายภาษีนักลงทุนสามารถกำหนดกำไรจากทุนได้ซึ่งหมายถึงความแตกต่างระหว่างต้นทุนพื้นฐานและมูลค่าตลาดปัจจุบันของสินทรัพย์

ด้วย MLP คุณไม่ต้องเสียภาษีทันทีจากการถือครองของคุณ แต่คุณสามารถหักภาษีเหล่านี้ออกจากต้นทุนได้ แต่ถ้าคุณขายหน่วย MLP คุณต้องจ่ายภาษีสำหรับหน่วยที่ขาย ดังนั้นการถือครอง MLP ในระยะยาวจึงเหมาะสมสำหรับนักลงทุนจำนวนมากเพราะพวกเขาสามารถรอให้ต้นทุนของพวกเขาสูงถึง $ 0 ซึ่งหมายความว่าภาษีของพวกเขาจะถูกรอการตัดบัญชีอย่างถาวร

ผลกระทบทางภาษี REITs

ในขณะที่โอกาสที่กองทรัสต์จะไม่ถูกเรียกเก็บภาษีจากผลกำไรของพวกเขากำลังล่อลวงให้กับนักลงทุน แต่พวกเขาต้องจำไว้ว่าภาษีรายได้เกิดจากเงินปันผลที่ได้รับ นอกจากนี้กองทรัสต์ยังต้องจัดการกับภาษีโรงเรือนจากการถือครองต่างๆ สำหรับ REIT บาง REIT ภาษีโรงเรือนสามารถคิดเป็น 25 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

เงินปันผลที่ REITs จ่ายจะถูกหักภาษีเป็นรายได้ปกติให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน แต่มีบางกรณีที่เงินปันผลถือเป็นเงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งส่งผลให้ต้องเสียภาษีกำไรจากการลงทุน ผู้ถือหุ้น REIT ส่วนใหญ่จะจ่ายเฉพาะอัตราภาษีส่วนเพิ่มสูงสุดจากเงินปันผลเท่านั้น ในความเป็นจริงเงินปันผลบางส่วนที่กองทรัสต์จ่ายอาจเข้าข่ายเป็นการคืนทุนโดยไม่ต้องเสียภาษีซึ่งจะเลื่อนภาษีของหน่วยเหล่านั้นออกไปจนกว่าจะขายโดยเจ้าของ การชำระเงินที่ไม่ต้องเสียภาษีดังกล่าวจะช่วยลดต้นทุนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน

การลงทุนใน MLP

มีหลายวิธีสำหรับนักลงทุนในการใส่เงินลงใน MLPs วิธีหนึ่งคือผ่าน ETF หรือ Exchange-Traded Fund, MLPs กองทุนที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนคือหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดซึ่งติดตามดัชนีเช่นสินค้าโภคภัณฑ์พันธบัตรหรือกองทุนดัชนี ตรงกันข้ามกับกองทุนรวม ETFs ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

ETF MLP เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมสำหรับนักลงทุนในการลดความเสี่ยงทางธุรกิจบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ MLPS เดียวในขณะเดียวกันก็ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่เกี่ยวข้องกับกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน แต่ ETF MLP มักมีราคาแพงพอสมควรซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องระวัง

หากนักลงทุนไม่ต้องการใช้ ETF MLPs พวกเขาสามารถพิจารณากองทุนรวมที่มี MLP กองทุนรวมที่นำเงินไปลงทุนใน MLP จะช่วยให้นักลงทุนสามารถชะลอการจ่ายภาษีสำหรับรายได้ที่กระจายออกไปจนกว่าจะมีการขายเงินลงทุน ผลกำไรเหล่านี้ถือเป็นผลกำไรระยะยาวซึ่งส่งผลให้อัตราภาษีต่ำกว่ากำไรจากทุนระยะสั้น

กองทุนรวมยังเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมเนื่องจากลักษณะการจัดการของพวกเขา การมีผู้จัดการกองทุนรวมเลือก MLP ที่จะใส่ในกองทุนสามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากเพื่อลดความเสี่ยงของสินทรัพย์เหล่านี้ นักลงทุนจำนวนมากเกินไปคิดว่า MLP ทั้งหมดถูกสร้างขึ้นเท่ากัน ในขณะที่นักลงทุนต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสำหรับผลประโยชน์เหล่านี้ แต่ก็คุ้มค่าเมื่อพิจารณาถึงอัพไซด์

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลและการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่การรับรองหุ้นสำหรับกองทุนใด ๆ โดยเฉพาะ ปรึกษานายหน้าซื้อขายหุ้นหรือที่ปรึกษาทางการเงินของคุณก่อนซื้อและขายหุ้น